ReporteInmobiliario: Clasificación de oficinas

Reporte Inmobiliario  facilita un breve resúmen para que entiendas como se clasifica a las oficinas.
Cuales son los puntos más importantes a tener en cuenta para saber como designa el mercado a cada tipología. Cómo se tipifican las superficies.

El mercado de oficina se clasifica según los siguientes criterios:

a) Clase
b) Localización
c) Tamaño
d) Uso y tipo de propiedad
e) Terminación y Amenities

Por Clase

La clase o calidad es resultado de la consideración de la combinación de las siguientes variables:

· Antigüedad
· Localización
· Calidad constructiva
· Sistema constructivo
· Amenities
· Precio
· Término de Alquiler
· Perfil del Cliente

El mercado se encuentra dividido en 3 clases:

Clase A

Se trata de edificios para renta. Generalmente son los más deseados del mercado debido a su excelente localización, alto nivel de diseño, amenities, sistemas tecnológicos y management. El mercado de oficinas clase A lídera el mercado y atrae a clientes con gran poder económico. Si bien antiguos edificios pueden ser reciclados y posicionados en el mercado de Clase A, los edificios que entran en esta categoría son nuevos en su mayoría.
En algunos mercados existe lo que se denomina Edificio Inteligente. Se trata de edificios que tienen un alto grado de tecnología y valor agregado en el management, que lo diferencian del resto. La imágen corporativa es un elemto fundamental para estos casos.

Clase B

Edificios con buena ubicación, management y buen nivel constructivo cuya estructura funcional se encuentra obsoleta o deteriorada.
Se trata de edificios de generaciones pasadas que han tenido un alto grado de mantenimiento.

Clase C

Generalmente son edificios más antiguos que los A y B y que no han sido modernizados. Dada la diversidad existente de este tipo de edificios la información sobre estos no siempre se encuentra disponible. Asimismo las clasificaciones o diferencias de estos puede variar sensiblemente de acuerdo al mercado.

Por Localización

En el área metropolitana existen varias áreas para clasificar. Las localizaciones dependen generalmente de los patrones de desarrollo imperantes.
El centro de la ciudad generalmente se caracteriza por una alta densidad y altos alquileres. Los clientes que prefieren este tipo de localizaciones son corporativos e institucionales.
En áreas suburbanas es más difícil clasificar el tipo de cliente, ya que las razones de la localización en áreas suburbanas pueden obedecer a distintos factores.

Por Tamaño

El mercado de oficinas en cuanto al tamaño puede clasificarse en las siguientes categorías:

· Gran Altura 16 pisos o más
· Mediana Altura 4 a 15 pisos
· Baja Altura 1 a 3 pisos

En cuanto al tamaño de la oficina, varía de acuerdo con la localización, el tipo de clientes, y las regulaciones urbanísticas.
Se denota una gran tendencia hacia la flexibilidad del espacio a fin de poder satisfacer las variadas necesidades del mercado.

Por usos y tipos de propiedad

Los edificios pueden tener un propietario o varios. Al mismo tiempo pueden tener un solo locador o varios. Asimismo se encuentran en el mercado edificios muiltipropietarios y edificios corporativos.

Por terminación y Amenities

En este sentido, se identifican los siguientes elementos que son considerados a los efectos de clasificar a los edificios en:

· Nivel de terminaciones
· Nivel de tecnología
· Parking (costo y capacidad)

Por sustentabilidad

Los edificios de última generación califican bajo los estandares LEED “Leadership in Energy and Environmental Design” siglas en inglés para la denominación Liderazgo en el Diseño Energético y Medioambiente. Estas normas aseguran la sustentabilidad del edificio, con ahorro de energía y tratamiento ecológico de todos sus componentes.

Clasificación de superficies

Al momento de analizar el inmueble a tasar y al considerar los antecedentes deberá prestarse suma atención a considerar las superficies. Dejando bien en claro cual es la superficie que se toma, que espacios incluye

• Superficie Total: incluye los m2 propios y de uso común.
• Superficie Propia: incluye sólo los m2 disponibles para uso exclusivo de la unidad a tasar, incluyendo pasillos y zonas de servicios (toilettes, office u otros)
• Superficie de Alfombra: es la superficie destinada exclusivamente a oficinas, excluyendo servicios.

© ReporteInmobiliario.com en base a datos propios y del Urban Land Institute (ULI), octubre de 2009

Entrevista a Eduardo Garcia, en MATERIABIZ TV

Entrevista a Eduardo Garcia, creador de SoloDueños.Com, en MATERIABIZ TV www.materiabiz.com

Lanzamos el Canal de Veraneo 2009-2010

Canal de Veraneo 2009-2010

Como todos los años, hemos lanzado el Canal dedicado a todas las propiedades de alquiler temporario en la costa y el resto del país.

Dicho canal cuenta con propiedades (departamentos, casas, cabañas, entre otras) ubicadas en las principales ciudades de la costa argentina, además de otras zonas turísticas. También encontrará propiedades en Brasil y Uruguay.

El Canal ofrece al dueño un lugar exclusivo para su propiedad en la costa, brindandole mayor exposición y más facilidad de concretar el alquiler.

El Dueño debe actualizar su Aviso periódicamente, detallando la disponibilidad de la propiedad publicada, para lograr llamados más concretos.

Los interesados podrán realizar una búsqueda rápida, dentro del Canal de Veraneo, seleccionando la zona (Costa, Patagonia, Brasil, Uruguay y Otras zonas) y también el tipo de propiedad que están buscando (departamento,casas,cabañas). El interesado también podrá acceder al listado completo de propiedades destinadas a Alquiler Temporario en la costa.

La última temporada arrojó muy buenos resultados y debido a la fuerte demanda, se extendió la publicación de dicho canal hasta principios de abril.

El acceso al Canal es gratuito, la información contenida es única y esta en permanente proceso de actualización.

* Usted puede publicar su propiedad de veraneo, accediendo a precios promocionales por tiempo limitado!

Contratando alguna de estas Promos, su Aviso aparecerá en el Canal de Veraneo.

Para mayor información, puede comunicarse al 5238-9999

Seguimos compartiendo Testimonios

“La verdad es que todo fue muy facil desde el principio por la atencion de solo dueños, el armado del aviso y a partir de alli la respuesta fue inmediata y numerosa, de hecho se concreto el alquiler de mi dpto. y aun continuaban llamando interesados, muchas gracias y SIGAN ASI !!!!
SALUDOS”.
Susana Rodriguez

“Cuando decidí vender mi casa de Florida, lo que tenía más claro es que no estaba dispuesto a pagar una comisión por la gestión de una inmobiliaria. No conocía Solodueños.com y lo hice a través de un amigo.
Todo el trámite, simple y sin burocracia, sin moverme de la pantalla, resultó en una venta rápida y cómoda. Cada vez que me comuniqué por teléfono por alguan duda, tuve una respuesta eficiente, pero por sobre todo amable.
Recomiendo Solodueños enfáticamente.”
Lic. Jorge Pradella

“Les quiero contar que no es la primera vez que publico en solo dueños.com.
Las veces que lo hice,me resultó muy pero muy efectivo.
PERO esta vez,fue tan rápido y efectivo (alquilé AL DIA SIGUIENTE DE MI PUBLICACIÓN),
que la gente que me seguía llamando se enojaba, porque decía:¡pero ,cómo,no puede ser…!
En fin,tuve que pedirle disculpas a más de uno…
Bueno.
Obvio que la próxima  publicaré en soloduenos, esperando tener el mismo éxito que esta vez.
Gracias”.
Susana

“Sin dudas el nivel de informaciòn que se brinda ha sido la caracteristica mas sobresaliente para haber adquirido un departamento por medio de V/sitio web. El mejor dato (mas alla de todos los usuales) fue el precio de cada unidad, elemento de juicio mas que elemental en una eleccion y que lamentablemente es evitado en otras publicaciones”
Sra. Viviana

“No quiero dejar la oportunidad de hacerles llegar mi sorpresa con SOLODUENOS.COM.
He tenido una convocatoria EXCELENTE, no solo por la cantidad de ingresos a mis avisos sino, por la concresion de operaciones.
Me queda nada mas que felicitarlos por la web y desearles muchos mas exitos.
Saludos”.
Guillermo Moresco

Envíenos su experiencia: testimonios@soloduenos.com

Relanzamos el Canal de Arquitectos & Constructores

Nos complace informarle que hemos relanzado el

Canal de Arquitectos & Constructores.

Dicho Canal, cuenta con información útil a la hora de elegir al profesional que lo acompañará en todo el proceso de la construcción.

Además encontrará a los mejores profesionales de arquitectura y construcción, especializados en reformas, diseño, desarrollos urbanos y hasta construcción en barrios cerrados,  a los que podrá contactar para despejar todas sus dudas.

* Si Usted es Arquitecto ó Constructor y quiere publicar en este canal, puede contactarse al 5238-9999

Testimonio

Estimados Señores:

Efectivamente, el departamento en alquiler que ofrecí a través de vuestro sitio fué aceptado por los primeros en llamar, la misma noche del día en que se publicó. Se trataba de un grupo de jovencitos colombianos que vienen a Buenos Aires a estudiar Cinematografía.  Entusiastas, educados, candorosos y sobre todo, gente de buena fé. En pocos días

lo vieron y completaron los requisitos. Mientras este trámite avanzaba tuve la oportunidad de recibir todavía algunas llamadas

de otros interesados, a los que tuve que desanimar puesto que estos chicos estaban realmente decididios.

Habiendo sucedido esto, en menos de una semana desde su publicación, el mismísimo día en que les entregué las llaves de la vivienda, pedí la baja del aviso.

Semejante rapidez en el resultado no pudo menos que asombrarme,  salvo que realmente, no sabía a cual factor atribuírselo. Si a la eficacia del sitio o al precio pedido que, tal vez fuera demasiado bajo. Me parece un gesto de merecida cortesía hacia ustedes otorgárles el derecho de pensar que fue la primera de ellas. Me parece que el monto del alquiler era razonable. de modo que como tercer alternativa para explicarse esta eficiencia me permitiré imaginar que “algo habrá tenido que ver” la simpatía, cordialidad y buen trato que les dispensé a los que llamaron. Como ya no tengo abuela me voy a atribuir entonces, parte del mérito.

Gracias por vuestra colaboración e, indudablemente, volveré a utilizar vuestros servicios de serme necesario.

Los saludo cordialmente

Néstor Panich

Renta de alquiler estable

Renta de alquiler estable

Fuente: www.reporteinmobiliario.com

La renta por alquileres que históricamente antes de la crisis del 2002 rondaba entre el 10 y el 12 %, continúa en torno al 5 y 7 %, valores que parecen haberse convertido en la nueva tasa de equilibrio. La renta neta, descontando los gastos de mantenimiento, se ubica dos puntos por debajo reduciéndose algunas décimas más con respecto al año anterior por efecto del incremento de los costos de servicios e impuestos.

La renta que genera el alquiler de un departamento antes de descontar gastos e impuestos (Renta bruta) se estabilizó dentro de un rango de entre el 5 y el 7 % anual según la localización.

Si bien la renta bruta permanece estable, producto del incremento de los costos de mantenimiento, impuestos y gastos a cargo del propietario la rentabilidad neta se redujo algunas décimas con relación a la vigente en octubre del año pasado, oportunidad en la que se actualizó el presente estudio.

Las rentas netas por alquiler se ubican así, independiente de la valorización que pueda obtener el capital invertido, dentro de los niveles que rinden activos financieros de renta fija como los bonos del tesoro de Estados Unidos, considerados históricamente de bajo riesgo, que actualmente rinden un 3,73 % a 10 años, lo que evidencia la supremacía de la opción de resguardo de valor por sobre los elevados índices de renta que primó en el ánimo inversor durante los últimos años en el ámbito del real estate local.

© ReporteInmobiliario.com, 2003-2009, martes 18 de agosto de 2009

¿Qué valora el comprador de una vivienda hoy?

www.ReporteInmobiliario.com

Las percepciones de la gente van cambiando con el transcurso del tiempo, la era de internet nos aporta herramientas que permiten conocer las preferencias de la demanda permitiendo que cada vez podamos ajustar más los valores de mercado mediante una tasación.

La percepción de la demanda con respecto a cuales son los atributos más importantes a la hora de comprar una vivienda va cambiando con el tiempo. Cómo participes de este mercado (desarrolladores, comercializadores o analistas) debemos tratar de conocer e interpretar a los deseos, preferencias y exigencias de los compradores de viviendas. Si analizamos la encuesta realizada en conjunto por Revista Mercado y Reporte Inmobiliario a usuarios de ambos medios (ver encuesta) podemos observar que factores como seguridad, accesibilidad y disponibilidad de espacios verdes fueron tomados como elementos fundamentales cuando se les preguntó:

Al momento de elegir una vivienda para vivir, ¿cuál/es de los siguientes aspectos primero considera ó evalúa como más importantes?

La iluminación natural y el estado de mantenimiento son atributos que siempre fueron tomados en cuenta, sin embargo la calidad formal y el diseño de los detalles hoy son elementos muy valorados por el comprador, tanto como las visuales hacia sitios abiertos, según se pudo verificar en los resultados de las respuestas:

Si piensa en su vivienda, ¿cuál de las siguientes cualidades es la que primero valora?

Pero debemos ser además muy cuidadosos a la hora de evaluar estos atributos; todos sabemos hoy que los amenities no pueden faltar en un proyecto apuntado a los segmentos socioeconómico medios-altos, sin embargo tenemos que tener en cuenta a la hora de comparar distintos inmuebles o proyectos cual de estos amenities son los que son más valorados por la gente. Hoy sin lugar a dudas piscina y gimnasio son los más elegidos y por lejos:

Considere que mañana elige vivir en un edificio de departamentos a estrenar. Del siguiente listado de servicios complementarios (amenities), ¿cuál/es considera que no deberían faltar?

Hoy las herramientas existentes, entre ellas las encuestas on-line llevadas adelante por empresas especializadas nos permiten tener cada vez más certezas a la hora de valuar activos inmobiliarios y con costos más accesibles debido a los beneficios que trajo la Internet junto a la interactividad. En base a los datos de estas encuestas se podrían elegir atributos que nos permitan comparar a unos inmuebles con otros y a cada uno de estoa atributos darles distintos pesos, según las respuestas de la posible demanda. De esta forma podríamos armar un modelo de comparación en el que a cada elemento que comparemos sea el que realmente valora la gente y además darle el peso relativo adecuado:

Esta correcta elección de los atributos y de sus respectivos pesos relativos al momento de evaluar una propiedad ya existente o próxima a desarrollarse nos permitirán acercarnos muchísimo mejor al valor de mercado.

La utilización de estas herramientas junto a la confección de mapas de dispersión nos posibilitarán ver gráficamente el valor al que se debería comercializar el inmueble según sus atributos, los atributos de la competencia y los valores de oferta de la competencia. Debemos tener en cuenta cuando utilizamos esta herramienta que si partimos desde el punto de equilibrio que nos muestra el gráfico dependerá de donde ubiquemos el valor definitivo en base a los tiempos de venta que se quieran lograr.

© ReporteInmobiliario.com, 2003-2009, Lunes 13 de Julio de 2009

Canal Especial de Vacaciones de Invierno

Como todos los años, solodueños.com lanza el Canal Especial de Temporada de Invierno.

El Canal de Vacaciones de Invierno cuenta con más de 1.000 propiedades

En dicho canal, encontrará todas aquellas propiedades (Casas, departamentos, cabañas, quintas, lofts) ofrecidas en alquiler para las vacaciones de invierno, ubicadas en todo el país.

Para publicar su propiedade alquiler temporario en Temporada de Invierno, puede ingresar a:

www.soloduenos.com/publicar

ó comunicarse al  (011) 5238-9999

Para ingresar a buscar propiedades:

www.soloduenos.com/canalinvierno

Testimonios del mes de Junio

Envíenos su experiencia con solodueños.com!

Puede hacerlo a testimonios@soloduenos.com

Puse mi propiedad en el portal y en 24 hs. tenia casi 800 visitas y en el mismo plazo la alquilé, pudiendo elegir entre varios candidatos. Gracias                    Dra. María Rosa Q.

En verdad nos resulta barbaro publicar aqui. En una semana resolvimos el alquiler, la atención de las personas que nos facilitaron la información fue excelente en trato y eficiencia. Gracias.  Graciela P.

Hola amigos En relación al servicio de Uds. me pareció optimo, me fue muy útil el tema fotos. Además se nota que cambió nuestro país y el mercado, creo que el 70% de los llamados que obtuve fueron de parte de extranjeros, la mayoria, colombianos, le siguieron los brasileros y los norteamericanos. Vienen a estudiar pero no tiene comprobante alguno de ingreso ni garantía, la mayoría mentían sobre el origen de sus ingresos ( y querían pagar todo el contrato junto o cada 6 meses). No tengo nada en contra de ellos pero sigo eligiendo alquilar a gente de nuestro país, con los problemas que igualmente podamos tener. Terminé alquilando el dto a un chico de 25 años que estudia en la Univ de la esquina y tiene un trabajo full time con su madre como garante en CF. Espero tener suerte, y me siento tranquila conmigo porque allí vive una persona que apuesta a nuestro país. Cariños Claudia

Estoy muy contento con el portal, publique el aviso un miércoles y me llamaron muchos interesados. Lo mostré el sábado siguiente y lo alquilé. El departamento estaba en un muy buen estado y a un precio justo. Las fotos y la información publicada creo que fueron determinantes, el que fue a verlo ya sabia que le gustaba y le cerraba el precio. La semana siguientes hasta que di de baja el aviso lo mantuve con el cartel reservado hasta firmar el contrato de alquiler. En una semana el aviso había tenido mas de 1200 visitas. Lo recomiendo absolutamente.  Cordiales saludos.

Sres Solodueños: Simplemente comentar que he tenido un muy buena respuesta al aviso publicado y en un tiempo prudencial pude alquilarlo. Saludos.   Mario M.