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#Podcast | Chanchuyos de Inmobiliarias

14 Mar
Por: Camila Mestres

Hace unas semanas el portal Big Bang News publicó una nota acerca de los “trucos ocultos de ciertas inmobiliarias para estafar inquilinos”, muchos de esos casos se trataban de alquileres en Capital Federal. ¿De qué manera advertir estas situaciones? ¿Cómo podemos evitarlas?

Desde 2016, un fallo de la justicia porteña no permite que los corredores inmobiliarios de la Ciudad cobren a los inquilinos de viviendas más del 4,15% del valor total del contrato. En caso de incumplimiento de lo dispuesto se impondrá una multa de 20.000 pesos al Colegio de Corredores por cada caso acreditado.

Gastos administrativos: 1 mes de alquiler. Una de las denuncias más comunes de los afectados es que la Inmobiliaria pide el equivalente a un mes de alquiler para cubrir gastos administrativos (averiguación de antecedentes, informe de dominio de la garantía, certificación de firmas y confección del contrato). Lo cierto es que un trámite de averiguación de información comercial (Veraz o Nosis por ejemplo) cuesta alrededor de $150, suficientes para conocer la solvencia del candidato a alquilar el inmueble. La verificación de firma –el inquilino debe abonar sólo la suya, y en muchos casos la Inmobiliaria cobra por hacer lo propio con la firma del propietario- con un escribano de confianza puede costar hasta $1500. Resulta ridículo pensar que estos gastos pueden llegar a la suma de un mes de alquiler, de por ejemplo $8.500 en Palermo. La otra gran falencia de las inmobiliarias es que ante todos estos trámites, muchas veces omiten entregar una factura por lo abonado. Lo que muchos desconocen es que aún sin certificar las firmas, el contrato es completamente válido para llevarse a cabo entre ambas partes y que estos casos, la parte más necesaria para dar fe de que las operaciones se realicen correctamente es un escribano y no una inmobiliaria.

La devolución del depósito. Resulta agotador lograr que la inmobiliaria devuelva al inquilino el monto entregado a la firma del contrato en concepto de depósito para cubrir cualquier eventual arreglo. Sucede que en la mayoría de las veces, las inmobiliarias buscan pretextos para no entregar el dinero y en ocasiones los inquilinos desisten de continuar con el reclamo.

A esto hay que sumarle que es común no ver en el contrato de alquiler los datos del dueño de la propiedad y en su lugar los de la inmobiliaria, por lo que en muchas ocasiones el propietario no se entera de esta situación, ya que ambas partes no están nunca en contacto. En estos casos incluso más de una inmobiliaria ha cobrado comisión tanto al dueño como al inquilino.

El proyecto de ley que ya tiene media sanción del Senado extiende obligatoriamente a tres años la duración de los contratos. Los ajustes anuales del alquiler se ligan a un índice ad hoc compuesto por una combinación del aumento de precios minoristas y de salarios. Se dispone que el inquilino pueda rescindir el contrato en cualquier momento con una multa de un mes y medio de alquiler si lo hace durante el primer año y de sólo un mes en el segundo o el tercer año. En caso de que 60 días antes de la finalización del contrato el propietario informe su decisión de no renovarlo, la rescisión por el inquilino no tendrá multa. Los impuestos deberán estar a cargo del propietario, el depósito en garantía no podrá superar un mes de alquiler y al final del contrato será restituido en un monto igual al del alquiler del último mes.

Según el último informe que realizó el diputado Fernando Muñoz, la Ciudad de Buenos Aires alberga a más de 900.000 inquilinos, entre los cuales sólo el 10% se maneja con dueño directo.

#Podcast | Me voy a vivir sola: consejos para alquilar un departamento

2 Mar
Por: Camila Mestres

Irse a vivir solo es una decisión difícil de tomar, y de organizar pero si uno hace las cosas bien y con paciencia, están los buenos resultados. Por eso, aquí te contamos una experiencia para que puedas tenerla en cuenta a la hora de organizarse.

Cuando comencé a buscar mi departamento, caí en lo más fácil: las inmobiliarias, NO SE LAS RECOMIENDO PARA NADA. Me querían cobrar aproximadamente dos meses de alquiler de comisión-lo cual se me hacia imposible de pagar- y tengan claro que no pueden cobrar mas del 4,5% de comisión lo cual equivale a un mes; deje un poco de lado las inmobiliarias y empecé a buscar por dueño directo, así fue como conseguí al propietario…obviamente tuve que chequear que fuera el verdaderamente para no caer en una estafa, le pedí la escritura de la propiedad y todo bien.

El único inconveniente es que me pedía de garantía una propiedad en CABA, lo único que tenía era la casa de mi familia en provincia. Entonces el dueño me sugirió Garantía para inquilinos, básicamente se trata de que el banco o una empresa privada salgan como garante. Previamente el banco me analiza financieramente-que no tenga deudas, que sea buena pagadora-y de esta manera, garantizarle al propietario que se encuentra ante una buena futura inquilina. Entre los requisitos que pide el banco están: demostración de ingresos, estar al día con los servicios e impuestos y, por supuesto, pagar un porcentaje en concepto de comisión sobre el total del contrato. De esta manera, en caso de retrasarme con el pago del alquiler y/o de las expensas, el banco le garantiza al dueño el pago mensual del alquiler al instante.

El departamento que elijas siempre tiene que estar en buenas condiciones, por eso sugiero revisar estado de las paredes, electricidad, enchufes, griferías, cañerías y humedad. Cualquier alerta de alguna de estas cuestiones debe ser informada al propietario y si es necesario dejarlo asentado por escrito, antes de firmar el contrato, para dejar claras las condiciones en las que el propietario entrega el inmueble y así evitar posibles conflictos a la hora de devolver la locación.

¿Y las mascotas? Antes de mudarte, debes consultarle al propietario si el edificio acepta la convivencia de vecinos con mascotas, o en su defecto, si planeas tener una, solicitá previamente al Consorcio una copia del reglamento de convivencia, no sólo por la cuestión de animales, sino también para conocer los horarios de mudanza, cuidar los ruidos molestos o alguna otra regla que debas conocer para llevar una buena relación con tus vecinos.

El contrato. Cuando ya estés decidido y tengas que firmar el contrato, leelo bien las veces que sean necesarias y si podes ir acompañado mejor, así siempre hay dos miradas, por lo tanto dos opiniones, asegurate que no haya clausulas extrañas. Una de ellas es que no este especificado el pago de las expensas extraordinarias, que por ley, debe abonarlas el propietario, sobretodo por arreglos o mejoras al edificio que revaloricen la propiedad. También recordá la cuestión de posibles arreglos que se deban hacer en el departamento, también corre por cuenta del propietario. Por último, no olvides pedirle al dueño una copia de la última liquidación de expensas, simplemente para no llevarte sorpresas o te reclamen períodos que no te corresponden.

Desde hace un año existe la Defensoría del Inquilino,  que es un espacio para atender las problemáticas de los inquilinos de la Ciudad de Buenos Aires y defender sus derechos ante abusos de inmobiliarias y dueños

Pueden hacer su consulta llamando al 0810-3333 -6767, a través del portal del vecino o acercándose personalmente a cualquiera de las sedes de la Defensoría del Pueblo.

A la hora de responder consultas

16 Ene

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Por: solodueños

¿Queres generar más consultas por tu propiedad y manejarlas correctamente? A continuación compartimos algunas recomendaciones para lograrlo:

-No pongas en tu aviso toda la información del inmueble. Dale al interesado una razón para llamar y averiguar más.

-Tu principal objetivo al manejar las consultas es conseguir que el interesado quiera ver la propiedad. No se puede vender/alquilar a través del teléfono.

-Si tenes avisos en el diario o Internet, tenes que asegurarte de estar disponible para manejar consultas en las “horas pico”, incluso en la noche y fines de semana. Si también recibis consultas por email, debes incluir en tus respuestas una invitación para que te llamen y concertar una cita para ver el inmueble.

-Agradece siempre por la llamada. Es una forma cortés y amigable de empezar la conversación.

-Averigua el nombre del interesado y su teléfono, así llevas un registro de quién ha preguntado y haces un seguimiento.

-El interesado te hará preguntas de inmediato. Dale una respuesta directa y, para mantener la conversación, hace tus propias preguntas de sondeo. Así mismo, incitalo a que te haga más preguntas.

Por último, recordá que tu aviso es tu carta de presentación, aprovechá para mostrar tu propiedad con fotos lindas, información clara y precisa, para que el llamado que recibas sea más concreto.

 

#verano2017 | Consejos para evitar estafas en los alquileres.

13 Dic
Por: solodueños

Se acerca el verano y empezás a buscar alquileres temporarios para tus vacaciones. Debés ser cuidadoso, porque algunos alquileres que se anuncian en Internet resultan ser falsos. Evitá ser víctima de algún fraude siguiendo estos recaudos.

Encontrá propiedades en alquiler para este verano, sin comisión, aquí. 

#Video360 |Una herramienta efectiva para vender y alquilar su propiedad

22 Nov

logo360   Con internet más la falta de tiempo del comprador y el vendedor, y los avances de la tecnología, se han hecho necesarias innovaciones impensadas en el mercado inmobiliario. ¿Pensaste alguna vez comprar o alquilar una casa sin necesidad de “visitarla” personalmente? Hoy es posible, después de haberla visitado de manera virtual.

En solodueños.com nos alegra ser el primer portal inmobiliario de Argentina que brinda además del servicio fotográfico, el video 360° que consiste en un desplazamiento virtual en la propiedad, garantizando una visión 100% acorde con la realidad.

“Esta nueva herramienta sirve para que el dueño pueda garantizar la visibilidad de su propiedad ante un potencial comprador”, comenta Walter Figueredo, director del portal. “Además ayuda a que el posible comprador pueda hacerse una idea precisa e inmediata, pudiendo visitar cada rincón de la vivienda en 360 grados, de manera sencilla e intuitiva, sólo dirigiendo la mirada y con total autonomía de movimiento, ‘entrar’ y ‘salir’ de los ambientes, cocina, baño, terraza, etcétera, sin necesidad de de trasladarse hasta la vivienda.  También ayuda a aquellas personas que deben visitar propiedades en otras ciudades,  hacerlo desde su celular o tablet es un gran ahorro de tiempo. Una vez realizada la visita virtual, será únicamente necesario acudir a la vivienda para cerrar la operación”, concluye.

Este sistema de “visita virtual” se consolida como herramienta efectiva para vender y alquilar cualquier tipo de propiedad.

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Conozca más de este servicio en solodueños.com

Cómo detectar a un inquilino moroso

8 Nov

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Por: solodueños

Como dueño directo primerizo es fácil cometer errores, sobre todo en lo concerniente a la relación con el inquilino. A continuación vamos a repasar algunas evidencias para que detectes si tu futuro inquilino es moroso.

¿Referencias? ¿Para qué?

Un no por respuesta a la solicitud de referencias debería hacer saltar la alarma. Si no oculta nada ¿por qué tiene problemas en demostrar su solvencia? ¿Por qué no quiere hablar de las otras veces que alquiló?

Pago por adelantado

Esto muchas veces esconde la intención de dejar de pagar. De nada servirá que te abone el alquiler adelantado de 6 meses al firmar el contrato si pasado ese tiempo no te vuelve a pagar más.

Demasiadas explicaciones

Cuando un posible inquilino empieza a dar sobradas explicaciones puede ser un indicio sospechoso. Es normal preguntar, es normal explicarse, pero siempre hasta cierto punto.

Pequeños retrasos

La principal obligación de cualquier inquilino es cumplir con los pagos puntuales del alquiler. Un pequeño retraso no es problema, pero si se convierte en una costumbre ¡Alerta, inquilino moroso!

 

Consejo: Si pedis ciertos requisitos (recibo de sueldo, garantía, etc.) es importante verificar que el interesado los tenga y que esté dispuesto a entregarlos para revisión. Este paso es un buen filtro para elegir al inquilino que más se ajuste a las expectativas del dueño. Una vez firmado el contrato de alquiler las cosas se complican. Si queres detectar un inquilino moroso no permitas el mínimo retraso.

 

¿Ya conocés Garantía para Inquilinos? Más info aquí.

 

Alquiler: qué hacer si te piden dos meses de comisión

13 May

La ley 2.340 de la Ciudad dispone que las inmobiliarias no pueden cobrar más del 4.15% del total del contrato de comisión por los alquileres, lo que equivale a poco menos de un mes. ¿Qué hacer frente a un abuso?

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Lee la nota completa aquí.

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