Mediante la Disposición 3778/2020 de la Dirección General de Defensa y Protección al Consumidor, se prorrogó hasta el 31 de julio de 2020 inclusive, la duración del mandato conferido a los administradores de consorcios de propiedad horizontal de esta Ciudad Autónoma de Buenos Aires, cuya renovación y rendición de cuentas debía ser tratada mediante asamblea presencial y fue imposibilitada debido a las medidas sanitarias ordenadas [Leer resolución completa aquí ]
El Gobierno promulgó la Ley de Alquileres mediante el Decreto 580/2020publicado este martes en el Boletín Oficial. La norma había sido sancionada por el Congreso el 11 de junio pasado.
¿Cuáles son las nuevas modificaciones?
CONTRATOS DE 3 AÑOS Hasta ayer los contratos de alquiler de vivienda tenían una duración de dos años. A partir de la nueva modificación, el plazo será de tres.
ACTUALIZACIÓN ANUAL La actualización será anual mediante un índice que promedia salarios y costos de vida. Esto frenará la especulación en cuanto a los aumentos semestrales o trimestrales de los alquileres.
EXPENSAS EXTRAORDINARIAS En cuanto a las expensas extraordinarias, quedó establecido que quedarán a cargo del dueño, sin importar cómo las determine la administración del consorcio.
GARANTÍA Actualmente uno de los problemas es la garantía. La nueva Ley establece una ampliación en el sistema de garantías, en el que el inquilino que no posea un fiador propietario, podrá ofrecer un seguro de caución, aval bancario, recibo de sueldo o certificación de ingresos; y el propietario optará alguna de las ellas.
DEPÓSITO El mes anticipado y el depósito de garantía no podrán ser mayores al equivalente a un mes de alquiler, respectivamente. El reintegro del mes de garantía debe realizarse en efectivo al momento de la restitución del inmueble, al valor del último mes de alquiler.
AFIP
Los propietarios estarán obligados a registrar los contratos ante la AFIP, lo que permitirá que los inquilinos no tengan problemas para deducir el pago de la renta del impuesto a las ganancias.
RESCISIÓN
El inquilino podrá cancelar el contrato transcurridos 6 meses, debiendo notificar con al menos un mes de anticipación. Si se cancela durante el primer año, deberá abonar 1 mes y medio de alquiler.
RENOVACIÓN DEL CONTRATO El propietario deberá informar con 3 meses de anticipación si renueva y las condiciones para el nuevo contrato.
CONFLICTOS Se dispone el desarrollo de mecanismos de bajo costo o gratuitos para la resolución de conflictos derivados de los contratos de locación.
ALQUILER SOCIAL Por último, se creará el Programa Nacional de Alquiler Social para facilitar el acceso a una vivienda digna.
Desde Solodueños.com respondimos las preguntas que nos enviaron tanto dueños como inquilinos, sobre la nueva #LeyDeAlquileres.
La nueva ley va a convivir con el decreto 320 dictado por el Gobierno en el que se ordenó la prórroga de contratos, congelamiento de cuotas de renta y prohibición de desalojos, que tiene vigencia hasta el 30 de septiembre.
Después de muchas idas y vueltas el Senado sancionó este jueves la nueva ‘’Ley de alquileres’’ que plantea un nuevo esquema en las operaciones. Se estima que en todo el país hay casi 9 millones de personas que viven en propiedades que alquilan. ¿Cuáles son las nuevas modificaciones?
CONTRATOS DE 3 AÑOS Hasta ayer los contratos de alquiler de vivienda tenían una duración de dos años. A partir de la nueva modificación, el plazo será de tres.
ACTUALIZACIÓN ANUAL La actualización será anual mediante un índice que promedia salarios y costos de vida. Esto frenará la especulación en cuanto a los aumentos semestrales o trimestrales de los alquileres.
EXPENSAS EXTRAORDINARIAS En cuanto a las expensas extraordinarias, quedó establecido que quedarán a cargo del dueño, sin importar cómo las determine la administración del consorcio.
GARANTIA Actualmente uno de los problemas es la garantía. La nueva Ley establece una ampliación en el sistema de garantías, en el que el inquilino que no posea un fiador propietario, podrá ofrecer un seguro de caución, aval bancario, recibo de sueldo o certificación de ingresos; y el propietario optará alguna de las ellas.
DEPOSITO El mes anticipado y el depósito de garantía no podrán ser mayores al equivalente a un mes de alquiler, respectivamente. El reintegro del mes de garantía debe realizarse en efectivo al momento de la restitución del inmueble, al valor del último mes de alquiler.
AFIP
Los propietarios estarán obligados a registrar los contratos ante la AFIP, lo que permitirá que los inquilinos no tengan problemas para deducir el pago de la renta del impuesto a las ganancias.
RESCISIÓN
El inquilino podrá cancelar el contrato transcurridos 6 meses, debiendo notificar con al menos un mes de anticipación. Si se cancela durante el primer año, deberá abonar 1 mes y medio de alquiler.
RENOVACIÓN DEL CONTRATO El propietario deberá informar con 3 meses de anticipación si renueva y las condiciones para el nuevo contrato.
ALQUILER SOCIAL Por último, se creará el Programa Nacional de Alquiler Social para facilitar el acceso a una vivienda digna.
La nueva Ley entrará en vigencia el próximo 30 de septiembre, cuando venza el Decreto de Necesidad y Urgencia (DNU) 320 dictado por el presidente Alberto Fernández en el que se ordenó la prórroga de contratos, congelamiento de cuotas de renta y prohibición de desalojos, ante la pandemia de coronavirus.
El aislamiento social y obligatorio en las casas continúa en el AMBA y el resto del país pasa a fase 4 (reapertura progresiva). En este contexto, desde el 16 de mayo y sólo durante los fines de semana se podrán llevar a cabo las mudanzas en la Ciudad, bajo estrictos protocolos y medidas sanitarias.
Con el objetivo de conocer la postura de los propietarios sobre sus necesidades y preferencias a la hora de vender o alquilar un inmueble en el contexto de COVID-19, Solodueños.com encuestó a los usuarios que publican sus inmuebles a través del sitio. Se trata de un muestreo realizado a más de 300 propietarios que resultó en 457 respuestas. Del total de consultados, poco más de la mitad reconoció que en este contexto continúa ofreciendo su propiedad, entre ellas un 87.2% se tratan de alquileres, mientras que un 12.8% de venta.
Consultados por el motivo de la operación, más del 50% de las respuestas referían a necesidades económicas. Entre los motivos negativos, los comentarios más comunes se asocian a la incertidumbre del mercado y dificultad para mostrar la propiedad o coordinar visitas. Algunos propietarios plantearon su inseguridad en el cobro del alquiler y la imposibilidad del desalojo por incumplimiento del pago del inquilino.
En este sentido, el mercado inmobiliario comenzó 2020 manteniendo la tendencia a la baja y el volumen de escrituras realizadas en febrero volvió a caer, alcanzando la peor marca. Según datos del Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires, la compraventa de inmuebles ubicados en este distrito durante el segundo mes del año se contrajo aún más que en enero: un 33,8% interanual. Con 1.417 escrituras, febrero fue el vigésimo primer mes consecutivo con caída en la medición interanual.
Por otro lado, los desalojos se encuentran suspendidos y los alquileres están congelados hasta el 30 de septiembre. Así fue establecido por el decreto 320 que publicó el Gobierno a fines de marzo. Los contratos de alquiler que vencieron luego de iniciada la cuarentena quedan prorrogados automáticamente hasta el 30 de septiembre. En cuanto a la bancarización, los inquilinos pueden exigir los datos bancarios al propietario a fin de que se les garanticen los medios para pagar el alquiler sin sufrir aumentos ni penalizaciones por esta operación.
La relación entre el dueño que vende o alquila y el comprador o inquilino se ha modificado visiblemente en esta nueva coyuntura, por eso consultamos qué herramientas utilizan para mostrar sus propiedades durante la cuarentena. Las fotos caseras continúan siendo el principal recurso a la hora de presentar un inmueble, aunque algunos dueños apuestan por el uso de Fotos 360° y Video 360°, un servicio que brinda solodueños.com desde hace más de 10 años.
El Tour Virtual o Video 360° llegó para refinar, mejorar o reinventar la manera de mostrar y visitar propiedades. “Esta nueva herramienta sirve para que el dueño pueda garantizar la visibilidad de su propiedad ante un potencial comprador”, comenta Walter Figueredo, director del portal.
“Además ayuda a que el posible comprador pueda hacerse una idea precisa e inmediata, pudiendo visitar cada rincón de la vivienda en 360 grados, de manera sencilla e intuitiva, sólo dirigiendo la mirada y con total autonomía de movimiento, ‘entrar’ y ‘salir’ de los ambientes, cocina, baño, terraza, etcétera, sin necesidad de trasladarse hasta la vivienda. También ayuda a aquellas personas que deben visitar propiedades en otras ciudades, hacerlo desde su celular o Tablet es un gran ahorro de tiempo. Una vez realizada la visita virtual, será únicamente necesario acudir a la vivienda para cerrar la operación. Nos alegra ser el primer portal inmobiliario que ofrece este servicio desde hace ya 4 años y apuntamos a que lo próximo sean los videos presentados por sus propios dueños”, concluye.
Con la cuarentena por el coronavirus el mercado inmobiliario se vio durante el último mes casi paralizado al no poder firmar contratos presencialmente ni avanzar en operaciones en curso, ya que los notarios sólo estaban exceptuados para firmar poderes. Al ser indagados sobre las consultas por sus propiedades durante el aislamiento social, sólo el 39,5% admitió recibir ofertas o preguntas de posibles interesados y un 7% logró concretar la operación. Al profundizar sobre este punto, en algunos de los casos se trataría de reservas mediante depósito o transferencia bancaria o compromiso de palabra a fin de concretar cuando sea oportuno.
Sin embargo, hace unas semanas el Colegio de Escribanos porteño aprobó un reglamento que habilita a sus profesionales a realizar certificados de actuación remota, mediante el uso de herramientas tecnológicas. Por su parte, la Jefatura de Gabinete exceptuó del aislamiento a la actividad notarial en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires. Asimismo, el gobierno local ya reglamentó el protocolo de seguridad y profilaxis para su funcionamiento.
La encuesta también muestra que poco más de la mitad de los consultados admite estar informado sobre noticias y datos del sector inmobiliario, como herramientas y legislaciones que pueden serle útiles para llevar a cabo la operación de su propiedad tanto de manera directa como a través de un inmobiliario.
Al margen de lo que ocurra con las cotizaciones, las rebajas de los precios y las negociaciones a favor de quién tenga los dólares en la mano, los propietarios consultados por si continuarán con la operación cuando se levante la cuarentena o se flexibilice el aislamiento, apuntan en un casi 80% a continuar adelante, quizás por el mismo motivo que declararon al principio de la encuesta, mientras que un 11.8% declinaría y un 8.8% duda de continuar. Consultados por un pronóstico a corto plazo sobre la normalización de este contexto de emergencia sanitaria, los resultados no parecen muy optimistas.
El aislamiento social y obligatorio en las casas continúa en la Ciudad. En este contexto, vuelven las mudanzas, cómo y en qué condiciones:
Los nuevos permisos que regirán en CABA incluyen la habilitación de mudanzas para que inquilinos y propietarios puedan finalizarlas a partir del Sábado 16 de mayo y sólo durante los fines de semana.
Protocolo sanitario que promueve la Cámara Argentina Empresarial del Flete y Miniflete (Caefym):
Ingreso limitado de personas previa desinfección de sus manos con alcohol en gel u otro desinfectante equivalente y uso de tapaboca o barbijo.
Utilizar tapabocas y evitar tocarse la cara sin lavarse las manos o utilizar alcohol en gel previamente.
Tener y utilizar los elementos de cuidado y desinfección.
Mantener una distancia social mínima de 1,5 metros.
Ventilar frecuentemente y durante 10 minutos el camión y dejarlo al sol cuando sea posible.
Rotular utensilios propios y de uso exclusivo (tazas, cucharas, lapiceras).
Desinfectar constantemente el volante, el picaporte y aquello que se encuentre dentro de sus metros como vidrio y luneta.
En la limpieza incluir objetos de uso propio: billetera, lapicera, superficie de tabletas, teléfonos móviles y cargadores. En servicio, se debe cambiar su muda de ropa.
Descargá el Protocolo fletes/minifletes par mudanzas aquí o encontrá más información en http://caefym.org.ar/
Mientras decide la prórroga de la cuarentena, el presidente Alberto Fernández firmó dos decretos que congelan las cuotas de los créditos hipotecarios y extienden los plazos de los alquileres, ambos por 180 días.
Hasta el 30 de septiembre de 2020:
Se suspenden los desalojos por falta de pago.
Se prorroga la vigencia de los contratos, con conformidad de la parte locataria.
Se congelan los precios de los alquileres al valor de marzo
La deuda por diferencia de precio entre lo que se debía pagar y lo que efectivamente se pague por el congelamiento, se abonará en 3 cuotas mensuales sin intereses, a pagar desde octubre
Las deudas que se produzcan por falta de pago, se pagarán a partir de octubre en 3 cuotas, con intereses compensatorios, pero sin penalidades
Se exceptuará a aquel locador que acredite que depende del alquiler para cubrir sus necesidades básicas o las de su familia primaria conviviente.
Se establece mediación obligatoria, previo a acudir a la justicia, por controversias entre las partes.
Los alquileres alcanzados por el DNU son los siguientes:
De inmuebles destinados a vivienda única urbana o rural.
De habitaciones destinadas a vivienda familiar o personal en pensiones, hoteles u otros alojamientos similares.
De inmuebles destinados a actividades culturales o comunitarias.
De inmuebles rurales destinados a pequeñas producciones familiares y pequeñas producciones agropecuarias.
De inmuebles alquilados por personas adheridas al régimen de Monotributo, destinados a la prestación de servicios, al comercio o a la industria.
De inmuebles alquilados por profesionales autónomos para el ejercicio de su profesión.
De inmuebles alquilados por Micro, Pequeñas y Medianas Empresas (MiPyMES) conforme lo dispuesto en la Ley N° 24.467 y modificatorias, destinados a la prestación de servicios, al comercio o a la industria.
De inmuebles alquilados por Cooperativas de Trabajo o Empresas Recuperadas inscriptas en el Instituto Nacional de Asociativismo y Economía Social (INAES).
En cuanto a los créditos hipotecarios, se congelan hasta el 30 de septiembre:
• El valor de las cuotas sobre inmuebles destinados a vivienda única, a valor del mes de marzo
• El valor de las cuotas de los créditos prendarios UVA
• Se suspenden las ejecuciones hipotecarias sobre inmuebles destinados a vivienda única
• Se suspenden las ejecuciones prendarias respecto de créditos prendarios UVA
• Las deudas por diferencia de monto, entre lo que se debería haber pagado y lo que se pague a causa del congelamiento, se abonará, a partir de octubre, en 3 cuotas sin interés.
• Las deudas que se produzcan por falta de pago, se abonarán, a partir de octubre, en 3 cuotas, solo con intereses compensatorios, sin penalidades.
El Gobierno nacional congelará por medio de un decreto de necesidad y urgencia (DNU) los alquileres y créditos hipotecarios, con el propósito de “proteger la situación económica de quienes están muy vulnerables antes la recesión” que generará la pandemia del Coronavirus.
La norma incluye 180 días de congelamiento para las cuotas de los alquileres, suspensión de desalojos, congelamiento de las cuotas de hipotecas y suspensión de remates de casas e inmuebles comerciales únicos.
Finalmente no habrá proyecto de ley, sino un decreto de necesidad y urgencia (DNU) que será publicado antes del 1º de abril para que tenga impacto sobre los alquileres del mes próximo.
Respetando las recomendaciones de profesionales médicos sobre el contacto entre personas, queremos garantizarte nuestros canales de atención al público virtuales:
Horarios de atención: lunes a viernes de 10 a 20 hs.
Recomendaciones:
Si volviste recientemente del exterior quedate en tu casa por los próximos 14 días. Si tenés síntomas como fiebre, tos o dificultad para respirar llamá al 107 en CABA o 148 en GBA. No hagas salidas innecesarias.
Lavate las manos o usá alcohol en gel para higienizarlas. Evitá tocarte la cara.
Si estornudas o toses, cubrite la nariz y la boca con el pliegue interno del codo o usar un pañuelo descartable.
Entre todos podemos ayudar. Con responsabilidad, colaboración y compromiso de todos podemos mitigar y disminuir el contagio.
Si tu aviso cuenta con nuestro Video 360° evitarás tener que salir a mostrar tu propiedad. Aquí encontrarás algunos consejos para mostrar tu propiedad: leer más.
El mercado inmobiliario está prácticamente paralizado y atraviesa una de las peores crisis de los últimos años. Ante este escenario complejo, las inmobiliarias deben afrontar la pérdida de clientes. Es que los propietarios se vuelcan cada vez con más fuerza a las ventas de dueño directo.
“De los clientes que sumamos el año pasado, el 15% ya había publicado su inmueble en inmobiliaria, algo que antes no ocurría”, destacó a este diario Eduardo García, fundador del portal Solodueños.com.
En general, lo que buscan los propietarios es evitar el cobro de comisiones que en el caso de compra-venta de un inmueble se trata de 3 puntos para los dueños y 4 para el comprador. Aunque esos números pueden variar según cada inmobiliaria.
“La operación se hace mediante escribano, pero el uso de internet facilita la búsqueda de compradores y hace que los dueños puedan evitarse el pago de las comisiones”, agregó García. Una de las herramientas que más ayuda son las fotos con tecnología 360 que permite optimizar tiempo. “Llega a ver la propiedad quien realmente está interesado”, concluyó Eduardo García.
