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Tres grandes errores que cometen los dueños directos

8 Sep
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Fuente de la imagen: yourdenverhomebuyers.com

Por: Solodueños

Cada vez más personas se están animando a vender como dueños directos. Muchos tienen éxito; algunos, no. Aquí están tres de los mayores errores cometidos por aquellos que aceptan el reto.

No obtener ayuda
Vender como dueño directo no implica hacerlo completamente solo. Significa que vas a hacer parte del trabajo (o todo el trabajo) necesario para encontrar un comprador y completar la transacción, ahorrándote la comisión de un agente inmobiliario. Pero, esto no significa que debas ir a ciegas.

Actualmente, existen numerosas fuentes de ayuda e información para dueños directos y no aprovecharlas es como frenar tu esfuerzo. Dos áreas clave en donde la ayuda está disponible, son: marketing y documentación. Con sólo poner la propiedad en venta no basta para que los interesados lleguen en masa; se necesitan acciones de marketing. Muchos sitios de dueños ofrecen consejos sobre este tema, es cuestión de investigar un poco. En cuanto a la documentación, necesitas ayuda profesional en la preparación de todo el papeleo requerido.

Establecer un precio demasiado alto
Si alguna vez te dijeron que el precio que pedías era poco realista, es un grave error tratar de probar lo contrario. El precio será el que soporte el mercado. Al comprador poco le importa lo que hayas invertido en la propiedad o lo que pienses que ésta vale; para él, el valor sólo se deriva del mercado.

No arreglar la propiedad
A veces, tendemos a ver las cosas como queremos y no como realmente son. Pocos podemos mirar la propiedad y determinar qué necesita ser reparado, pintado, limpiado o removido. Para esto tienes que desligarte del inmueble y tratar de ser lo más objetivo posible.

Vender como dueño directo es parecido a una entrevista de trabajo

1 Sep
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Fuente de la imagen: Monty Python, Interview Sketch.

Por: Solodueños

Si has estado en una entrevista de trabajo o has entrevistado aspirantes, sabes qué es lo esperado y qué marca la diferencia. En concreto, se reduce a: planificar y estar preparado, parecer perspicaz, ser perspicaz, esperar lo inesperado, presentar fortalezas, hacer preguntas, etc. Ahora, comparemos esta lista con la venta de una propiedad.

Planificar y estar preparado
Los aspirantes investigan sobre la compañía para la cual van a aplicar. Los compradores también investigan, sobre todo online, tu casa y el barrio donde se encuentra antes de contactarte. A la vez, tienes que hacer tu propia investigación para ver qué información hay en Internet; un buen comienzo es buscar en Google tu dirección.

Parecer perspicaz
Qué usar y cómo lucir son uno de los primeros ítems a tener en cuenta cuando se va a una entrevista. Tienes que saber cómo necesita lucir tu propiedad antes de recibir visitas. Es recomendable tomar fotos del inmueble, tanto del exterior como del interior, y analizarlas. Éstas cuentan como la primera impresión que va a llevarse el comprador y si no lucen bien, es probable que el interesado desista.

Ser perspicaz
Debes estar listo para responder preguntas y tener conocimiento sobre los temas tratados. Con tu propiedad, debes estar preparado para responder preguntas sobre escuelas, shoppings, reparaciones recientes, etc.

Esperar lo inesperado
Cuando en una entrevista te hacen una pregunta y no sabes la respuesta, debes ser honesto y no intentar adivinarla. Si un interesado te pregunta por una ruta escolar o por problemas con moho, humedad, plagas, etc., y no sabes la respuesta, dile que investigarás y le responderás luego.

Presentar fortalezas
¿Cuál es la principal razón por que la deberían contratarte para el trabajo? Con respecto a tu propiedad, ¿cuál es la principal razón para comprarla? Para cada comprador la respuesta puede ser distinta: ¿es el lugar ideal para la escuela?, ¿es el tamaño de la habitación principal?, ¿es el precio en comparación con otras propiedades del barrio?

Hacer preguntas
No sólo el aspirante debe cumplir con los requisitos del empleador; éste debe cumplir con las necesidades del aspirante. Al comprador, entonces, debes preguntarle sobre capacidad financiera, ocupación, motivación para comprar en el área, etc.

Un buen plan de marketing para dueños

15 Jul
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Fuente de la imagen: campocielo.com

Por: Solodueños

Un plan de marketing es básico cuando se trata de vender algo. Así que la venta de una propiedad no es la excepción; si vende como dueño directo y quiere tener éxito, necesita un plan. Las acciones iniciales de marketing son poner anuncios en los diarios y poner un cartel visible de venta en la propiedad.

Sin embargo, no puede quedarse sólo en esto, ya que no es suficiente para generar interés de compra. Una práctica manera de llevar el plan de marketing más allá de lo básico, es usar Internet y alcanzar, así, a los compradores que utilizan esta herramienta para encontrar propiedades. De esta manera, cree un anuncio virtual en algún sitio de dueños, brindando una descripción detallada de las características del inmueble e incluyendo buenas fotografías.

Un buen plan de marketing involucra mucho más que tan sólo dejarle a la suerte que algún comprador se encuentre con su aviso en Internet. Involucra dirigir a los compradores a su sitio, combinando las facilidades de Internet con su propio trabajo de campo. Así que, ¿por qué conformarse con poner sólo su teléfono en los anuncios físicos? ¡Informe a los posibles interesados la dirección en Internet de su aviso! Las ventajas de esto son muchas, como permitirles a los posibles interesados informarse rápido de cómo es la propiedad y dónde está ubicada. Si hay un verdadero interés, las llamadas no se harán esperar.

Errores más comunes al establecer el precio de venta de una propiedad

31 Mar
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Fuente de la imagen: gougeoninsurance.com

Por: Solodueños

Una de las principales razones por las que no se vende una propiedad es el precio. Si ésta lleva mucho tiempo en el mercado, puede ser que los compradores piensen que el valor del inmueble es menor que el del precio pedido. Si bien el funcionamiento del proceso es relativamente simple (un bien sólo vale lo que un comprador está dispuesto a pagar y un vendedor dispuesto a aceptar), alcanzar el precio deseado es difícil.

Por esta razón, es esencial conocer el mercado y no confiar sólo en lo que uno cree/siente que vale la propiedad. ¿Qué debe evitarse, entonces, a la hora de establecer el precio de un inmueble?

-Poner precio basándose en la necesidad
Lo que se quiera hacer con el dinero de la venta es algo que al comprador no le interesa. Así que establecer el precio basándose en lo que se quiere (jubilarse, mudarse, empezar un negocio, etc.) probablemente no funcionará.

-Poner precio basándose en el ego
Su vecino vendió por US$ 100.000 así que usted quiere vender por US$ 110.000 porque “sabe” que su propiedad es mejor, a pesar de que el mercado bajó 5% desde que su vecino vendió. La mayoría de los propietarios piensan que su inmueble es el mejor de la zona o, por lo menos, mejor que los que se han vendido o se están vendiendo. Esto es un error, porque la opinión que realmente importa es la del comprador.

-Poner precio basándose en la codicia
Si sabe que puede vender su propiedad por US$ 100.000 pero insiste en vender por US$ 175.000 porque de pronto aparece alguien que puede pagar esa suma, está cometiendo un error que le hará perder tiempo. Los compradores se darán cuenta de que el precio no es realista, así que no tendrán interés; después, si baja el precio, pero no lo suficiente, la propiedad estará más tiempo en el mercado y los compradores sentirán desconfianza.

Propósitos de año nuevo para quienes venden como dueños directos

6 Ene
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Fuente de la imagen: lifechangesrealty.org

Por: Solodueños

Los propósitos de año nuevo pueden ser un reto para quienes deciden llevarlos a cabo. Vender nuestra casa es uno de esos propósitos que se califican como desafíos complejos enmarcados dentro de lo emotivo, lo financiero y lo logístico.

Más allá de las tareas básicas: definir precio, hacer marketing y vender, hay una serie de acciones previas que pueden ayudar en ese proceso de venta.

-Decidirse a tomar el control.
No es un secreto, encargarse de la venta de nuestra propiedad como dueños directos es una tarea agotadora que consume tiempo. Hay que investigar las ventas parecidas en nuestra zona, arreglar desperfectos, limpiar, mostrar la vivienda a interesados una y otra vez… ¡Y todo esto antes de que haya alguna oferta!

En lugar de desalentarnos, hay que ser previsores. Un propósito de año nuevo puede ser, entonces, no tomar atajos, sino enfrentar cada uno de los pasos requeridos para vender. ¡Si vamos a vender como dueños directos, vamos a comprometernos y a hacerlo bien!

-No perder el centro, enfocarnos en las prioridades
¿Por qué vamos a vender?, ¿qué nos motivó a hacer este cambio?, ¿en dónde estaremos a futuro? Tener una visión clara del antes y el después del proceso de venta es un gran aliciente; nos ayuda a concentrarnos en nuestras prioridades, nos ayuda a evitar poner un precio demasiado elevado, nos ayuda a estar dispuestos a negociar con el comprador.

-Ponerse en los zapatos del comprador
Seguramente, alguna vez estuvimos en la posición del comprador: la ansiedad de encontrar un hogar a un buen precio. Recordar estas sensaciones puede servirnos para ser críticos con nuestra venta: el precio, las reparaciones necesarias, los requisitos, la negociación.

Usar Internet para vender una propiedad

11 Nov
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Fuente de la imagen: buckscountyrealestatetalk.com

Por: Solodueños

Cuando una persona le informa a sus conocidos que está vendiendo su propiedad, ellos tienden a responderle: “¡Ofrécela en Internet! No es de extrañar, dado que la mayoría de las personas realizan la búsqueda de vivienda a través de la Red. De esta manera, usar Internet como herramienta de marketing es una sabia decisión.

Pero, ¿es suficiente con subir la propiedad a Internet? La Red es como un vasto océano de información, en donde no todo es relevante. Sí, nuestra propiedad está en Internet, ¿pero qué tan probable es que un interesado la encuentre?

Dado esto, hay que preguntarse en dónde está buscando la gente, qué sitios online son los más visitados. Una vez identificados estos sitios, hay que pensar en la manera de hacer atractiva la presentación de nuestra propiedad; cómo podemos destacarnos entre la competencia.

Para tener éxito en nuestros esfuerzos de marketing online hay que sacar el mayor provecho de este espacio. No nos limitemos a tener un aviso publicado: ¡compartámoslo en las redes sociales o en un blog! El boca a boca que generan estos espacios es increíble.

Hacer marketing de nuestra propiedad online no es tanto trabajo como parece; puede ser divertido. Internet es un espacio que nos permite ser tan creativos como queramos. Por otro lado, es importante tomar nota de dónde vienen los interesados (en qué lugar nos vieron) y qué los impulsó a contactarnos para saber qué funciona y qué no.

Cosas que debe saber antes de vender como dueño directo (2)

28 Oct

FSBOPor: Solodueños

Vender su propiedad como dueño directo puede traerle grandes beneficios, pero es algo que requiere compromiso y trabajo. Los siguientes consejos pueden ayudarle a vender en un tiempo razonable y a un buen precio.

– Identificar opciones de financiación
La diferencia entre mostrar una vivienda y venderla puede radicar en las opciones que se le ofrecen al comprador. Compartir con él algún plan de financiación es algo que le resultará realmente atractivo.

– Ser creativo
¿Estaría dispuesto a aceptar una permuta? Pregúntese qué tan lejos llegaría con tal de vender su propiedad. Su disponibilidad para abrirse a varias opciones puede significar la diferencia entre vender y desear haber vendido.

– Ofrecer incentivos
Algunos incentivos pueden ser: correr con los gastos del cierre de la venta, pagar los costos de remodelación o reparación necesarios e, incluso, ofrecer algún tipo de garantía en caso de que dentro del primer año aparezca alguna falla importante en la propiedad.

– Usar un cartel
Un cartel de venta es una excelente opción para conseguir más visibilidad y, por ende, más llamadas. No dude en mandar a hacer el suyo.

– Hacer ajustes si es necesario
Alguna de estas dos cosas sucederá cuando empiece a hacer el marketing de su vivienda: mostrará su propiedad a varios interesados o no tendrá ni una sola visita. Pocas o ninguna visita es un indicador de que el mercado está rechazando su precio. Por otro lado, muchas visitas pero ninguna oferta puede ser una señal de que los compradores están rechazando la propiedad en sí.

En cualquiera de los dos casos es necesario hacer ajustes para crear una venta exitosa. Observar a la competencia (otras propiedades similares en la zona) es el primer paso para saber qué funciona y qué no.

Cosas que debe saber antes de vender como dueño directo

21 Oct

for-sale-by-owner-3Por: Solodueños

¡Muy bien!, ha decidido vender su casa por cuenta propia. Ahora, ¿cómo asegurarse de recibir un buen precio y de vender rápido a pesar de las condiciones del mercado y la competencia existente? La respuesta es convirtiéndose en un propietario informado, alguien que entiende exactamente lo que se necesita para posicionar su propiedad y atraer exitosamente a un comprador.

Para lograr esto repasemos los puntos fundamentales que tiene que saber antes de vender como dueño directo:

– Establecer el precio correcto
Actualmente, los compradores son hábiles recolectores de información vía Internet. Por esta razón, debe ser capaz de defender su precio usando criterios objetivos. Tómese el tiempo de investigar como cualquier comprador inteligente lo haría, esto es, revisando las propiedades que se han vendido, las que aún están en venta y las características actuales del mercado en la zona.

– Preparar el producto
Antes de tomar la decisión de compra, el interesado repasará varias veces sus opciones. Para que su vivienda no sea eliminada de consideración, es preciso tomar nota de todos los elementos que podrían desanimar al comprador y si se necesitan mejoras o arreglos, ¡hacerlos!

– Planear la exposición
Ofrezca su propiedad en todos los medios posibles, incluidos los tradicionales avisos en el periódico. Sobra decir que la propiedad debe figurar en un medio online. Recuerde que los compradores en Internet valoran: buena cantidad de fotos, tours virtuales e información detallada.

– Arreglar los problemas
Inspeccione su casa en busca de problemas como humedad, plomería, etc. Si encuentra algo, cuénteselo al interesado. La honestidad es fundamental.

– Responder rápido
Planee con anticipación quién se hará cargo de contestar el teléfono y cómo manejará las llamadas. Para evitar titubear, tenga a mano los detalles básicos de la casa. Arme una plantilla de email para responder pronto cualquier consulta; se recomienda, además, tener una casilla de email exclusiva para manejar lo relativo a la venta y ser más eficientes con las respuestas. Recuerde que el principal objetivo es que el interesado visite la propiedad.

Continuaremos con este tema en una próxima entrada.

Propietarios aceptarían CEDIN sólo si se cambian por dólares al momento de firmar la escritura

9 Sep
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Datos de la encuesta: Encuesta realizada online, entre el 22 y el 28 de agosto de 2013, a dueños directos que publican propiedades en venta en http://www.soloduenos.com

Por: Solodueños

Con el objetivo de conocer la postura de quienes venden sus propiedades directamente sobre el Certificado de Depósito para la Inversión (CEDIN), Solodueños.com encuestó a los propietarios que ofrecen sus inmuebles a través del sitio. Aunque la mayoría mostró aceptación hacia el CEDIN, considerando esta herramienta como una opción más que puede llegar a ayudar, existe un alto grado de incertidumbre, desconfianza y desconocimiento entre los propietarios.

De esta manera, 46.2% de los participantes aceptaría CEDIN, mientras que 32.5% no está dispuesto a aceptarlo. Quienes optaron por el sí concordaron en que aceptarían el certificado siempre y cuando puedan hacerlo efectivo en el momento de escriturar; además, algunos condicionaron su aprobación al hecho de tener la certeza de que otros vendedores les acepten, a su vez, los Cedines como medio de pago.

A pesar de que, en general, quienes están a favor del certificado lo consideran como una alternativa más para mitigar la coyuntura económica actual, la incertidumbre y la falta de información se hicieron presentes. Es así como, algunos de los participantes que sí aceptarían CEDIN, opinaron que desconocen su pleno funcionamiento y su grado de efectividad.

Por otro lado, los detractores del CEDIN adujeron que la desconfianza era su mayor impedimento para aceptarlo. Esta desconfianza la genera el origen del dinero blanqueado, la poca claridad sobre el funcionamiento y los continuos cambios y ajustes que se hicieron a su reglamentación. Para ellos, este certificado es tan sólo un papel innecesario, sin validez y creado con apuro. En general, prefieren contar con el efectivo.

La precaución fue otro factor influyente en la opinión de los participantes. Del 21.1% que no sabe si aceptaría CEDIN, la mayoría coincidió en que prefiere esperar a ver en el mercado operaciones concretas y exitosas para decidirse a aceptar dicho certificado. Además, los participantes indecisos manifestaron su preocupación por el funcionamiento de la herramienta, sobre todo en lo concerniente al valor de cambio y la disponibilidad inmediata del efectivo.

Información anexa:

Algunas opiniones de los participantes

– “Es un instrumento de pago que espero ayude a reactivar el negocio inmobiliario, pero a mi entender falta mayor información para que la gente no desconfíe y los acepte”, Andrea; vende en Belgrano.

 – “Aún no tengo suficiente información. Pero lo aceptaría si a su vez otra persona acepta que  al comprar su propiedad yo le pague con Cedin”, Luz; vende en La Plata.

 -“Si se hace efectivo al momento de escriturar estoy de acuerdo, pero solo bajo esa condición”, Carlos; vende en Mataderos.

 -“No estoy de acuerdo con los blanqueos en general. Sí me parece buena idea que se aplique directamente a un sector o sectores como forma de reactivación/financiación.  No me parece una política económica congruente ya que si los CEDIN fuesen exitosos convalidarían los precios en dólares de las propiedades lo cual se contrapone al anterior objetivo de pesificar el mercado (esto último me parece más positivo)”, Tomás; vende en Parque Chacabuco.

 -“Es un papel que no me da confianza de cobro en el futuro. Más cuando el BCRA tiene tantos bonos en su tesoro”, Mónica;  vende en Mar del Plata.

-“Es un bono que no brinda ningún tipo de seguridad para el vendedor, genera más incertidumbre y hace recordar a décadas pasadas”, Fabiana; vende en Quilmes.

 -“El Cedin puede ser bueno pero……. lo que no es bueno son las políticas del Gobierno. Hoy dice una cosa y mañana otra.  Existe mucha desconfianza para aceptar cedines.  ¿Qué pasa si uno los acepta y te cambian las reglas de juego y después no lo quieren canjear por dólares billetes?”, Fernando; vende en Belgrano.

 -“Todavía no conozco a nadie confiable que haya realizado la operatoria, todo lo que escucho es muy desalentador, hay mucha desconfianza”, Ángela; vende en Pilar.

 – “Tengo muchas dudas con respecto al uso del CEDIN.  Escuché anécdotas respecto a 3 casos. Un caso de Cedines truchos y otros 2 casos donde fue muy difícil que el banco le cambie los cedines por pesos.  Deberían informar más al respecto para que se conozca su funcionamiento”, Daniel; vende en Once.

 -“Que es una cuasi moneda y que no debería existir. Creo que el dólar es una moneda universal y podríamos utilizarla a libre voluntad.  Debido a la actual economía no puedo vender ni comprar”, Nora; vende en Avellaneda.

Razones por las cuales no se venden las propiedades (2)

3 Jun
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Fuente de la imagen: activerain.com

Por: Solodueños

¿Tu propiedad lleva semanas y semanas (o inclusive más tiempo) en el mercado sin lograr venderse? A continuación, algunas de las razones más comunes por las que no se venden los inmuebles:

-Tenés un pésimo agente inmobiliario

Sus malos consejos pueden hacerte perder mucho tiempo y dinero. Un mal agente te inducirá a ofrecer tu inmueble con sobreprecio, no lo comercializará adecuadamente, fallará en alcanzar al comprador ideal y te mantendrá ajeno al proceso.

Si se detectan algunas de estas fallas hay que cambiar de agente u optar por ofrecer la propiedad como dueño directo.

-Estás luchando contra la competencia o las condiciones del mercado

En el sector inmobiliario, las condiciones del mercado se ven afectadas por múltiples fuerzas externas, muchas de ellas impredecibles, como la economía local, las tasas de interés y hasta el grado de optimismo o pesimismo público.

En los mercados inmobiliarios “calientes”, las propiedades se van rápido. La cantidad de inmuebles en el mercado puede ser baja, lo que significa menos competencia. En este tipo de mercado es factible vender por más dinero del inicialmente establecido.

En los mercados “fríos”, las ventas disminuyen al mínimo, la cantidad de inmuebles en el mercado aumenta y los compradores pueden encontrar “gangas”. Si se está vendiendo en un mercado “frío”, hay que tener en cuenta que no sólo se está compitiendo con las nuevas construcciones vacantes, sino también con los alquileres. Hay que estar preparado, entonces, para vender por menos dinero del inicialmente establecido o esperar a que la balanza se incline de nuevo a favor.

-Tu marketing es ineficaz

Internet ha cambiado el semblante del mercado inmobiliario; cada vez más los compradores buscan inmuebles por Internet. Los vendedores astutos usan distintos canales para el marketing: sitios de publicación en Internet, periódicos, volantes, correo electrónico, etc. Lo recomendable es usar todos los medios posibles para dar a conocer el inmueble a mayor cantidad de personas.

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