Tag Archives: venta inmueble

Estrategia para fijar el precio

2 Feb
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Fuente de la imagen: blog.ordoro.com

Por: Solodueños

Una de las tareas más complicadas para los dueños directos es ponerle precio a su propiedad. A continuación, compartimos algunas preguntas que, al contestarlas, resultan útiles a la hora de tasar un inmueble.

-¿El mercado local está ascendiendo, está en descenso o se mantiene estable?

-¿Mi opinión sobre el valor del inmueble está basada en los precios de venta reales del barrio?

-¿Cuántos inmuebles en la zona están compitiendo contra el mío en este mismo momento?

-¿Cómo se compara el mío?, ¿en ventaja, en desventaja, parejo?

-¿Algunas propiedades del barrio han estado en el mercado durante mucho tiempo?

-Si la respuesta es sí, ¿a qué se debe?

-¿Mi propiedad es consistente con otras propiedades más grandes o más pequeñas en los alrededores?

-¿Mis necesidades financieras están influyendo en mi precio de venta?

-¿Mi precio de compra original está influyendo en mi precio de venta?

-¿Estoy dispuesto a establecer el precio justo y a mantenerme firme?

-¿Los beneficios de mudarme son lo suficientemente importantes para tasar mi propiedad al valor de mercado?

Tres grandes errores que cometen los dueños directos

8 Sep
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Fuente de la imagen: yourdenverhomebuyers.com

Por: Solodueños

Cada vez más personas se están animando a vender como dueños directos. Muchos tienen éxito; algunos, no. Aquí están tres de los mayores errores cometidos por aquellos que aceptan el reto.

No obtener ayuda
Vender como dueño directo no implica hacerlo completamente solo. Significa que vas a hacer parte del trabajo (o todo el trabajo) necesario para encontrar un comprador y completar la transacción, ahorrándote la comisión de un agente inmobiliario. Pero, esto no significa que debas ir a ciegas.

Actualmente, existen numerosas fuentes de ayuda e información para dueños directos y no aprovecharlas es como frenar tu esfuerzo. Dos áreas clave en donde la ayuda está disponible, son: marketing y documentación. Con sólo poner la propiedad en venta no basta para que los interesados lleguen en masa; se necesitan acciones de marketing. Muchos sitios de dueños ofrecen consejos sobre este tema, es cuestión de investigar un poco. En cuanto a la documentación, necesitas ayuda profesional en la preparación de todo el papeleo requerido.

Establecer un precio demasiado alto
Si alguna vez te dijeron que el precio que pedías era poco realista, es un grave error tratar de probar lo contrario. El precio será el que soporte el mercado. Al comprador poco le importa lo que hayas invertido en la propiedad o lo que pienses que ésta vale; para él, el valor sólo se deriva del mercado.

No arreglar la propiedad
A veces, tendemos a ver las cosas como queremos y no como realmente son. Pocos podemos mirar la propiedad y determinar qué necesita ser reparado, pintado, limpiado o removido. Para esto tienes que desligarte del inmueble y tratar de ser lo más objetivo posible.

Vender como dueño directo es parecido a una entrevista de trabajo

1 Sep
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Fuente de la imagen: Monty Python, Interview Sketch.

Por: Solodueños

Si has estado en una entrevista de trabajo o has entrevistado aspirantes, sabes qué es lo esperado y qué marca la diferencia. En concreto, se reduce a: planificar y estar preparado, parecer perspicaz, ser perspicaz, esperar lo inesperado, presentar fortalezas, hacer preguntas, etc. Ahora, comparemos esta lista con la venta de una propiedad.

Planificar y estar preparado
Los aspirantes investigan sobre la compañía para la cual van a aplicar. Los compradores también investigan, sobre todo online, tu casa y el barrio donde se encuentra antes de contactarte. A la vez, tienes que hacer tu propia investigación para ver qué información hay en Internet; un buen comienzo es buscar en Google tu dirección.

Parecer perspicaz
Qué usar y cómo lucir son uno de los primeros ítems a tener en cuenta cuando se va a una entrevista. Tienes que saber cómo necesita lucir tu propiedad antes de recibir visitas. Es recomendable tomar fotos del inmueble, tanto del exterior como del interior, y analizarlas. Éstas cuentan como la primera impresión que va a llevarse el comprador y si no lucen bien, es probable que el interesado desista.

Ser perspicaz
Debes estar listo para responder preguntas y tener conocimiento sobre los temas tratados. Con tu propiedad, debes estar preparado para responder preguntas sobre escuelas, shoppings, reparaciones recientes, etc.

Esperar lo inesperado
Cuando en una entrevista te hacen una pregunta y no sabes la respuesta, debes ser honesto y no intentar adivinarla. Si un interesado te pregunta por una ruta escolar o por problemas con moho, humedad, plagas, etc., y no sabes la respuesta, dile que investigarás y le responderás luego.

Presentar fortalezas
¿Cuál es la principal razón por que la deberían contratarte para el trabajo? Con respecto a tu propiedad, ¿cuál es la principal razón para comprarla? Para cada comprador la respuesta puede ser distinta: ¿es el lugar ideal para la escuela?, ¿es el tamaño de la habitación principal?, ¿es el precio en comparación con otras propiedades del barrio?

Hacer preguntas
No sólo el aspirante debe cumplir con los requisitos del empleador; éste debe cumplir con las necesidades del aspirante. Al comprador, entonces, debes preguntarle sobre capacidad financiera, ocupación, motivación para comprar en el área, etc.

Gobierno renueva la apuesta por los Cedin para comprar inmuebles

7 Ago

cedinFuente: Ieco

El Gobierno relanzará los CEDIN para intentar reavivar el muy deprimido negocio de la construcción y la compra y venta de inmuebles.Los referentes del sector fueron convocados a la Casa Rosada para los anuncios que, al respecto, hará esta tarde la presidenta Cristina Ferández de Kirchner. Aunque no dio detalles de los anuncios, la realización del evento fue confirmada por Armando Pepe, titular de la Cámara Inmobiliaria.

“El mercado inmobiliario está pasando una situación terrible”, afirmó Pepe en declaraciones a radio Mitre y no descartó que el plan del Gobierno tenga que ver con modificaciones al Cedin, una creación del ex secretario de Comercio, Guillermo Moreno, que apuntaba a dos objetivos: blanquear una parte de los miles de millones que los Argentinos mantienen fuera del sistema financiero y, como complemento de ello, reanimar el sector inmobiliario. Si esa reanimación venía de la mano de la pesificación del negocio, tanto mejor.

Por cierto, no se cumplieron ninguno de esos objetivos. La construcción sigue cayendo y destruyendo puestos de trabajo, las transacciones en pesos son minoritarias y las operaciones inmobiliarias siguen contrayéndose desde que arrancó el cepo cambiario, en noviembre de 2011.

Pepe recordó que “el Cedin fracasó” porque no fue utilizado de manera masiva y destacó que ya se lo habían manifestado a funcionarios de la Casa Rosada, con los que se reunieron por el derrumbe de la actividad inmobiliaria. “Si no funcionó modifiquemos la operatoria para que sea más ágil y tenga más transparencia al comprador. Necesitamos una herramienta para poder hacer operaciones”, manifestó.

Lo que se dice, a horas de los anuncios, es que se buscará involucrar más al sector financiero para que impulse el Cedin. Y para ello se les permitiría cobrar una comisión por cada Cedin que se emita.

En un encuentro reciente con el jefe de Gabinete, Jorge Capitanich, los empresarios inmobiliarios propusieron estas modificaciones a la operatoria Cedin:

-denominar al instrumento “Título Público y de la Construcción-CEDIN”; -capacitar a los bancos para que cumplan con las circulares del BCRA, en referencia al “oficial de cumplimiento” y debido asesoramiento;-que puedan, como incentivo a cargo de BCRA, cobrar una comisión; -que el CEDIN sea aprobado por UIF dejando exentos a los bancos; -instrumentar envío de los fondos en tiempo y forma, sin dilación a efectos de liquidar los dólares en acto simultáneo, firma de escritura y recepción, fijando fecha cierta de pago previamente;-eximir al corredor inmobiliario y al escribano actuante, de informar a UIF, en el caso que se trate de operación de compraventa en moneda CEDIN;-inclusión de amplia y masiva difusión pública a cargo del BCRA que resultan transmitir seguridad y devolver confianza a los actores que intervienen en la transacción.

Hasta hoy, la operatoria Cedin funciona así: lo recibe quien entrega dólares “blanqueados” al banco. A cambio, lo puede aplicar a la compra de un inmueble. El vendedor de ese inmueble puede ir luego al banco, y cambiar el Cedin por dólares billetes.

Hasta ahora, el blanqueo de capitales alcanzó unos 500 millones de dólares, pero una parte menor de ese stock fue cambiada por Cedines para operaciones inmobiliarias.

El Gobierno, por lo visto, sigue apostando a soluciones heterodoxas que, la experiencia indica, están lejos de alcanzar sus objetivos.

Un buen plan de marketing para dueños

15 Jul
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Fuente de la imagen: campocielo.com

Por: Solodueños

Un plan de marketing es básico cuando se trata de vender algo. Así que la venta de una propiedad no es la excepción; si vende como dueño directo y quiere tener éxito, necesita un plan. Las acciones iniciales de marketing son poner anuncios en los diarios y poner un cartel visible de venta en la propiedad.

Sin embargo, no puede quedarse sólo en esto, ya que no es suficiente para generar interés de compra. Una práctica manera de llevar el plan de marketing más allá de lo básico, es usar Internet y alcanzar, así, a los compradores que utilizan esta herramienta para encontrar propiedades. De esta manera, cree un anuncio virtual en algún sitio de dueños, brindando una descripción detallada de las características del inmueble e incluyendo buenas fotografías.

Un buen plan de marketing involucra mucho más que tan sólo dejarle a la suerte que algún comprador se encuentre con su aviso en Internet. Involucra dirigir a los compradores a su sitio, combinando las facilidades de Internet con su propio trabajo de campo. Así que, ¿por qué conformarse con poner sólo su teléfono en los anuncios físicos? ¡Informe a los posibles interesados la dirección en Internet de su aviso! Las ventajas de esto son muchas, como permitirles a los posibles interesados informarse rápido de cómo es la propiedad y dónde está ubicada. Si hay un verdadero interés, las llamadas no se harán esperar.

Impedimentos para vender una propiedad

7 Jul
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Fuente de la imagen: sossolteiros.virgula.uol.com.br

Por: Solodueños

Vender una propiedad no es sencillo; requiere tiempo, preparación y paciencia. Además, requiere que se entienda el porqué los compradores se abstienen de seguir adelante. A continuación, algunas cosas que frenan la venta de una propiedad:

-Una mala primera impresión
Los interesados se hacen una idea de la propiedad segundos después de haberla visto. Así que ésta debe estar impecable, debe dar la bienvenida al comprador y resultar agradable a la vista.

-Precio
Es crucial, puede desalentar o generar gran interés. Cuando el valor está inflado ahuyenta a los interesados, así que es preciso investigar y ser realista.

-Descuidar el marketing
No es suficiente con publicar la propiedad y ya. Como dueños, jugamos un papel vital en el proceso de venta. Hay que revisar nuestros anuncios: ¿están bien tomadas las fotos?, ¿la información es precisa o está incompleta?, ¿mis datos de contacto son claros?

¿Cómo atiendo a los interesados?, ¿tengo tiempo de ocuparme de la venta?, ¿está mi propiedad en buenas condiciones?

-Ubicación
Si no es la ideal, no hay que dejar que se convierta en un inconveniente. Hay que buscar ventajas y resaltarlas: escuelas, tiendas, medios de transporte cercanos.

-Apego emocional
A veces, es difícil separarse de la propiedad, en especial cuando se ha vivido mucho tiempo en ella. Si de verdad desea vender, trate de desligarse emocionalmente y de ponerse en la posición del comprador: ¿cómo hacer que éste se visualice viviendo en la propiedad?

8 Secretos que los agentes inmobiliarios no quieren que sepas (2)

5 May
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Fuente de la imagen: quezmedia.com

Por: Solodueños

El sitio web financiero “This is Money” publicó un interesante artículo sobre los 8 secretos que ocultan las inmobiliarias. Compartimos la segunda parte, a continuación:

5. Los interesados “listos para comprar” no siempre existen

Si bien es cierto que existen personas esperando para comprar y que en algunos sitios online pululan, también es cierto que los agentes inmobiliarios no tienen ninguna relación existente con ellos, es más, ni siquiera los conocen.

6. Anunciarse en los diarios no es tan eficiente como antes

No importa lo que diga el agente inmobiliario, los diarios ya no son una forma eficaz de hacer una venta. Aparte del factor promocional (si como vendedor ve un aviso en el diario va a sentirse tentado para ofrecer por ese medio su propiedad), el agente inmobiliario va a usar el anuncio en el diario para “quitarse al vendedor de encima” por un tiempo.

Si su propiedad no está recibiendo el interés suficiente, poner un anuncio en el periódico es la manera más rápida de aliviar la presión en lugar de tener que lidiar con las verdaderas razones de la falta de interés.

7. Falsos interesados

Algunos agentes inmobiliarios emplean personas para que se hagan pasar por posibles compradores, interesados en la propiedad que desean verla incluso antes de que ésta salga oficialmente al mercado.

Estas personas son contratadas para visitar la propiedad y mirarla, como cualquier otro comprador haría, pero a la final resultan no estar interesadas. El propósito de este truco es que con tan inmediato interés, el dueño esté tan impresionado que no dude en enlistar con la inmobiliaria.

8. Los agentes inmobiliarios no están preocupados por el “mejor precio”

Cuando una venta se produce no hay ninguna presión por asegurarle al vendedor el “mejor precio”. Escandalosamente, hay incluso capacitaciones sobre cómo convencer al vendedor para que acepte ofertas más bajas de la que quiere (y merece)

La principal razón de esto es que la carga de trabajo extra no compensa los honorarios. Al lograr que usted se comprometa con ellos lo más pronto posible, pueden registrar la venta en sus libros y sacar rápido la propiedad del alcance de la competencia.

¿Qué tan diferente o similar crees que es este panorama respecto al nuestro?, ¿estás de acuerdo con la veracidad de estos secretos? ¡Compartinos tu opinión en los comentarios! Lee la primera parte aquí.

 

8 Secretos que los agentes inmobiliarios no quieren que sepas

28 Abr

Por: Solodueños

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Fuente de la imagen: mercadeoenred.net

El sitio web financiero “This is Money” publicó un interesante artículo sobre los 8 secretos que ocultan las inmobiliarias. Compartimos la primera parte, a continuación:

1. La venta de tu propiedad no es la prioridad
Se tiende a pensar que los agentes inmobiliarios existen para vender propiedades. De hecho, rara vez éste es el objetivo prioritario de una inmobiliaria. Los agentes tienen otro objetivo que cumplir: conseguir que enlistes tu propiedad con ellos. Este objetivo de preventa es más importante que hacer una venta.

Cuando muestras interés y empiezas a recibir en tu email ofertas exclusivas de propiedades que aún no están en el mercado, no es para persuadirte de comprar, sino para persuadirte de vender con ellos.

2. La comisión del agente no se basa en las ventas
A un agente rara vez le pagan comisión por asegurar una venta. El dinero se hace cuando se consigue enlistar una propiedad nueva. Es mucho más fácil hacer que enlistes tu propiedad con ellos que venderla.

3. Cuidado con las evaluaciones gratis
Un tasador que llega a la propiedad no lo hace realmente para valorarla, sino para lograr que la enlistes con la inmobiliaria. Esta es la verdadera razón por la que ofrecen valoraciones gratuitas. Al final, las comisiones de ventas resultan ser muy altas para cubrir el costo de estas visitas.

4. Las valoraciones no son siempre exactas
Siendo la prioridad número uno del tasador conseguir que registres tu propiedad con ellos, muchas valoraciones no son tan precisas como deberían. Dar una valoración más alta que la real es una técnica común usada para tentar a la gente a suscribirse.

Cuando la valoración no es correcta, la propiedad resulta más difícil de vender. De esta manera, el agente inmobiliario tratará luego de convencerte para que bajes el precio durante cierto período de tiempo.

Continuaremos con este tema en una próxima entrada.

¿Por qué mi propiedad no se vende?

7 Abr
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Fuente de la imagen: karlymoore.ca

Por: Solodueños

El precio es la principal razón. Por esto, es vital establecer el precio correcto desde el principio. Una muy buena herramienta para hacerlo es analizar el precio de venta de viviendas similares a la propia en cuanto a ubicación, tamaño, edad y condiciones. ¿A qué precio se están vendiendo otras propiedades en el mercado? Es importante, además, tener en cuenta que el mercado está cambiando todo el tiempo.

Por otro lado, está el tema del valor vs. precio. Si el comprador percibe alguna imperfección querrá un descuento, ya que siente que el valor de la propiedad no es equivalente a su precio. Así que es recomendable eliminar cualquier problema antes de poner la propiedad en el mercado y si hay cuestiones que no pueden cambiarse (una mala ubicación o tener un solo baño) no sólo hay que comunicarlas, sino que hay que ser conscientes de que afectarán el precio final.

No puede comprarse lo que no puede verse. Si les dificulta a los interesados visitar la propiedad, la oportunidad de vender al precio deseado caerá considerablemente. Sin embargo, no siempre es culpa del vendedor que una propiedad no se esté vendiendo; a veces, los mercados cambian y los compradores desaparecen. Puede ser que un nuevo desarrollo inmobiliario haya abierto cerca y esté “robándose” a los clientes o su agente, o usted mismo como dueño directo, esté tomando malas decisiones. Hay que considerar, entonces, cuáles son las razones y hacer los ajustes pertinentes.

Cosas que debe saber antes de vender como dueño directo (2)

28 Oct

FSBOPor: Solodueños

Vender su propiedad como dueño directo puede traerle grandes beneficios, pero es algo que requiere compromiso y trabajo. Los siguientes consejos pueden ayudarle a vender en un tiempo razonable y a un buen precio.

– Identificar opciones de financiación
La diferencia entre mostrar una vivienda y venderla puede radicar en las opciones que se le ofrecen al comprador. Compartir con él algún plan de financiación es algo que le resultará realmente atractivo.

– Ser creativo
¿Estaría dispuesto a aceptar una permuta? Pregúntese qué tan lejos llegaría con tal de vender su propiedad. Su disponibilidad para abrirse a varias opciones puede significar la diferencia entre vender y desear haber vendido.

– Ofrecer incentivos
Algunos incentivos pueden ser: correr con los gastos del cierre de la venta, pagar los costos de remodelación o reparación necesarios e, incluso, ofrecer algún tipo de garantía en caso de que dentro del primer año aparezca alguna falla importante en la propiedad.

– Usar un cartel
Un cartel de venta es una excelente opción para conseguir más visibilidad y, por ende, más llamadas. No dude en mandar a hacer el suyo.

– Hacer ajustes si es necesario
Alguna de estas dos cosas sucederá cuando empiece a hacer el marketing de su vivienda: mostrará su propiedad a varios interesados o no tendrá ni una sola visita. Pocas o ninguna visita es un indicador de que el mercado está rechazando su precio. Por otro lado, muchas visitas pero ninguna oferta puede ser una señal de que los compradores están rechazando la propiedad en sí.

En cualquiera de los dos casos es necesario hacer ajustes para crear una venta exitosa. Observar a la competencia (otras propiedades similares en la zona) es el primer paso para saber qué funciona y qué no.

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