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Consejos para mostrar tu propiedad

28 Mar
Por: solodueños

Cuando un interesado va a ver tu propiedad es tu turno, como dueño y vendedor, de asegurarte de que le guste lo que ve en cuanto entre. A continuación, te aconsejamos lo que debes evitar cuando estés mostrando tu vivienda:

Hay que guardar revistas, periódicos, juguetes, bolsas, en fin, todo lo que desordene y dé una imagen de descuido. La primera impresión es muy importante y una casa sucia y desordenada puede espantar a los interesados.

No todos aman a los animales, así que es importante guardar sus accesorios (camas, juguetes, platos para comer). De igual manera, lo ideal es dejarlos en el jardín o en una habitación mientras dura la visita de los interesados.

Si como padres nos puede parecer lindo un dibujito en la pared o encontrarnos un juguetito en el piso, debemos tener en cuenta que a los posibles compradores puede molestarles. Si nuestros niños son especialmente traviesos, cuidemos de que el día en que mostremos la propiedad se porten bien.

Fundamental: una vivienda se muestra mejor con luz, sobre todo, luz natural. Así que a abrir ventanas, subir las cortinas y asegurarnos de que todas las lámparas funcionen como debe ser.

Para dar una sensación de frescura la casa debe oler bien. Podemos encender algunas velas aromatizadas, tener una canasta con flores o fruta fresca o, simplemente, usar un aerosol para limpiar el ambiente.

Es importante evitar los ruidos molestos, como la música o el televisor demasiado fuertes. Para hacer la visita más agradable podemos ambientar con música suave.

El comprador debe poder visualizarse viviendo en el inmueble, por esto, es importante remover nuestros objetos personales para darle una apariencia más neutral al lugar. Así que a guardar fotos, trofeos, medallas, diplomas, etc.

Es recomendable nunca estar solo al momento de mostrar la propiedad. En caso de robo, es mejor estar acompañado y no intentar ser un héroe.

Encontrá más recomendaciones aquí.

Garantía para Inquilinos

14 Mar
Por: solodueños

Conseguir un garante propietario es el principal problema de las personas que tienen que alquilar una vivienda y ante esta situación surgieron otras alternativas. ¿Cómo funcionan?

¿Por qué los dueños no suelen aceptar garantías de provincia?

 

¿Te vas a vivir Solo? Mirá estos consejos para no morir en el intento.

1 Mar
Por solodueños

¿Te mudas de la casa de tus padres? ¡Genial! Vas a poder disfrutar de independencia plena o, ¿tal vez no? Seguramente, no habías considerado a las nuevas personas con las que debes tratar: tu locador, tus vecinos, tu compañero de departamento… Para que el sueño de la independencia no se convierta en pesadilla, ten en cuenta las cosas que hay que saber antes de irte a vivir solo.

¿Tu sueldo abarca todos los gastos?
Si tu sueldo no es suficiente para pagar el alquiler y todos los gastos asociados, considera compartir gastos con alguien más.

Lee detalladamente tu contrato de alquiler
Para asegurarte de que no haya cláusulas extrañas. Si crees que necesitas ayuda, no dudes en asesorarte con alguien de confianza.

-La comida no se compra sola
Ahora tendrás que encargarte de comprar comida. Y esto implica hacer cuentas de cuánto puedes gastar, desplazarte hasta el súper mercado, buscar promos, etc.

-Tu compañero de vivienda puede ser una pesadilla
No importa si es tu amigo de toda la vida. La convivencia es complicada y los hábitos de uno pueden ser exasperantes para el otro.

-Tus vecinos pueden ser una pesadilla aún peor
Es muy probable que te encuentres con el vecino ruidoso, el vecino que se queja por todo, el vecino que ensucia tu balcón, etc. Tratar de tener una buena relación con los vecinos es importante, no sólo por la tranquilidad que ello supone, sino también porque nunca se sabe cuándo necesitarás un favor.

-El primer mes no vas a querer limpiar.
Nadie está para recriminarte, así que ¿por qué lavar platos, limpiar el piso o lavar la ropa? Cuando no encuentres en dónde servir la comida, cuando no tengas ropa limpia para ponerte y cuando los hongos se apoderen del baño, te cansarás del desorden y empezarás a encargarte.

-No olvides el día en que debes sacar la basura
Si olvidas sacar la basura, la semana siguiente será muy complicada. La acumulación generará malos olores y bichos indeseados.

¿Estás por alquilar? Enterate las nuevas cláusulas antes de firmar el contrato.

22 Feb

Por solodueños

Tras la entrada en vigencia del nuevo Código Civil y Comercial, inquilinos y propietarios deberán modificar algunas de las pautas a las que estaban acostumbrados en el ámbito de las locaciones inmobiliarias. Conocé en esta nota las principales modificaciones.

 

 

Precio del alquiler
El Código presenta alternativas que quedan abiertas a discusión entre propietarios e inquilinos donde se puede fijar el precio del alquiler, tanto en moneda de curso legal en la República como en moneda extranjera. – Si se fija el precio del alquiler en moneda extranjera puede pagarse dando el equivalente en moneda de curso legal (cambio oficial). – Si se fija el precio del alquiler en cierto valor, el monto resultante debe referirse al valor real al momento que corresponda a la fecha de pago.

Intereses aplicados por falta de pago del alquiler
En los contratos de alquiler se puede convenir entre inquilino y propietario la tasa de interés llevar intereses que se vaya aplicar por mora en el pago. No obstante para evitar abusos, los jueces pueden reducir los intereses cuando la tasa fijada o el resultado que provoque la capitalización de intereses excede, sin justificación y desproporcionadamente, el costo medio del dinero para deudores y operaciones similares en el lugar donde se contrajo la obligación.

Plazo para alquileres de propiedades inmuebles
Mínimo: Cualquiera sea su destino, si carece de plazo expreso y determinado mayor, se considera celebrado por el plazo mínimo legal de dos años.

Máximo: no puede exceder de veinte años para el destino habitacional y cincuenta años para los otros destinos.

Entrega de la propiedad alquilada
La propiedad alquilada debe ser entregada con todo lo ofertado y en un estado apropiado para su destino. Si es una vivienda debe estar en buen estado de pintura, con los cerramientos, baños, cocina, calefacción, y demás instalaciones funcionando correctamente.

Pagos previos que no pueden requerirse del inquilino de vivienda
a) No se puede requerir el pago de alquileres anticipados por períodos mayores a un mes; b) No se puede requerir e depósitos de garantía o exigencias asimilables, por cantidad mayor del importe equivalente a un mes de alquiler por cada año de locación contratado; c) No se puede requerir el pago de valor llave o equivalente.

Se garantiza el acceso o la estabilidad en la vivienda de personas incapaces o con capacidad restringida.
Se declara nula la cláusula que impide el ingreso, o excluye del inmueble alquilado, cualquiera sea su destino, a una persona incapaz o con capacidad restringida que se encuentre bajo la guarda, asistencia o representación del locatario o sublocatario, aunque éste no habite el inmueble.

Mantenimiento de la propiedad alquilada
La propiedad alquilada debe ser mantenida por el propietario (cualquier rotura o desperfecto en los baños, cocina, calefon, pisos, puertas, humedad, debe ser reparado, cambiado o sustituido sin cargo). Se deberá descontar o reducir del precio del alquiler por el tiempo que dure la reparación o cambio de artefactos o mantenimiento.Si es muy grave el desperfecto o la falta de mantenimiento, se puede pedir terminar el contrato sin multa para el inquilino.

Mejoras a la propiedad
El propietario debe pagar las mejoras necesarias hechas por el inquilino, cuando tienen por objeto impedir la destrucción o el deterioro de la propiedad. Como es el arreglo de paredes o reparaciones de artefactos e instalaciones.

Perdida de luminosidad
Si pierde la luminosidad el inquilino no puede hacer nada ni pedir disminución de precio o rescindir el contrato, salvo que el propietario sabía que la propiedad iba a perder la luminosidad por nuevas construcciones.

Cuidado de la propiedad alquilada
El inquilino debe cuidar la vivienda en el estado que la recibió, responde por abandono, por destrucción por incendio culpable. Responde por los daños de los visitantes ocasionales.Responde por el mero mantenimiento de vivienda alquilada.En caso de urgencia, el inquilino puede hacer reparaciones con previo aviso al propietario.

Vía ejecutiva
Para mejorar la contratación de alquileres se brinda mayor seguridad jurídica al propietario, posibilitando una nueva forma rápida de cobro de alquileres, expensas y demás pagos mensuales convenidos. Para su cobro se concede vía ejecutiva.

No pago de impuestos
Los inquilinos no deben pagar los impuestos que graven la propiedad, salvo expresa disposición contractual.

Devolución de la propiedad
El inquilino debe devolver la propiedad, en el estado que la recibió, pero con los deterioros del uso. Y entregando los recibos y documentación de los pagos hechos.

Desalojo del inquilino
El inquilino lo pueden desalojar por usar mal la propiedad o no pagar dos meses consecutivos. El inquilino debe ser notificado antes de la demanda de desalojo con un mínimo de 10 días y consignando un lugar de pago.

El inquilino se puede ir por culpa del propietario
El inquilino puede rescindir el contrato sin multa o sanción, si el propietario no mantiene la propiedad en forma apropiada o la misma presenta vicios graves para su uso.

El inquilino se puede ir anticipadamente
Si han transcurrido seis meses de contrato, debiendo notificar en forma fehaciente su decisión al locador. Si hace uso de la opción resolutoria en el primer año de vigencia de la relación locativa, debe abonar al locador, en concepto de indemnización, la suma equivalente a un mes y medio de alquiler al momento de desocupar el inmueble y la de un mes si la opción se ejercita transcurrido dicho lapso.

No se requiere que el inquilino notifique su voluntad de abandonar la propiedad con sesenta (60) días de anticipación al propietario.

Garantías
Vencido el plazo del contrato de alquiler, caduca la fianza, salvo que el inquilino no entregue el inmueble.

Es nula la cláusula que extiende la responsabilidad del garante a las renovaciones en el contrato original.

Informe completo aquí.

((( Solodueños en la radio )))

12 Feb

Desde el sábado 13 de febrero, arranca nuestra columna en el programa La Lupa en donde vamos a compartir información sobre el mercado inmobiliario y consejos útiles para vender/alquilar tu propiedad.

Escuchanos todos los sábados a las 19:30 hs por www.laRZ.com.ar

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Y semanalmente, vas a encontrar todo el material aquí.

Expensas extraordinarias: Una discusión que parece no tener fin

4 Feb

Por: solodueños

Nuestra última encuesta sobre las expensas extraordinarias tuvo este resultado.

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A pesar de la situación descripta, sigue existiendo, a la hora de contratar, un desequilibrio entre propietarios y locatarios al negociar los mismos y esto da lugar a que el propietario traslade rubros que les son propios al inquilino con el agravante de que este último no puede discutir con el consorcio de propietarios la procedencia o no del gasto.

La aplicación del nuevo Código Civil, pasó a considerar expensas ordinarias algunos rubros que hasta el momento eran incluidos como gastos extraordinarios. Los arreglos que revistan calidad de necesarios (ejemplo, rotura de un caño) podrán ser realizados por el inquilino dando aviso al propietario. El inquilino podrá luego reclamar el reintegro del gasto efectuado al propietario.

Expensas, servicios e impuestos. Se puede disponer que las expensas, servicios e impuestos que gravan el inmueble formen parte del canon que debe pagar el locatario. En tal caso, el incumplimiento de tales conceptos trae aparejado el desalojo. Por otra parte, el Código establece que, al restituir el inmueble, el locatario debe también entregar las constancias de los pagos que efectuó en razón de la locación, como pueden ser los pagos de expensas, impuestos y servicios.

¿Qué queda para las expensas extraordinarias? Los gastos que le sumen un valor agregado al edificio, al consorcio. Por ejemplo, la compra de un grupo electrógeno. O bien puede ser la instalación de un solarium, un sauna u otro elemento que en la actualidad carece el consorcio y le suma un servicio al inmueble.

Dato: El legislador Fernando Muñoz informó que según estadísticas oficiales, la cantidad de inquilinos en la Ciudad pasó del 22,1% en 2001 a más del 33% en 2015.

Encontrá más información aquí.

¿Por qué los dueños no suelen aceptar garantías de provincia?

21 Dic

Fuente de la imagen: eblogline.com

Por: Solodueños

El contrato de locación es un acuerdo entre ambas partes, donde el dueño de la propiedad puede exigir las garantías que crea necesarias (recibo de sueldo, antecedentes comerciales, historial de locaciones anteriores, garantía propietaria) y el inquilino aceptará o no estos requisitos.

Cuando se hace una locación de una propiedad en Capital Federal es lógico que se pida una garantía de Capital, ya que resulta más cómodo y más rápido, en caso de conflicto entre las partes, iniciar un juicio; se someten a la Jurisdicción de los Tribunales Civiles y Ordinarios de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires. Además, no aceptan garantía en provincia porque por la saturación de sus tribunales, ejecutarla puede tardar años.

Es un tema comercial más que legal y tiene que ver con cuánto riesgo quiere aceptar quien alquila. Se puede aceptar garantía de provincia, pero tiene que constar en el contrato que las partes se someten a la jurisdicción de los Tribunales Civiles y Ordinarios de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, ya que son más rápidos que en Provincia de Buenos Aires.

En conclusión, tanto locadores como locatarios tendrían que informarse o asesorarse con un profesional de su confianza para evitar futuros conflictos.

Neutraliza tu inmueble y alquila más rápido

14 Dic
taky

Fuente de la imagen: taylorherring.com

Por: Solodueños

Por definición, tu casa o departamento es muy personal, así que despersonalizar puede ser difícil. Sin embargo, el esfuerzo vale la pena porque facilita el alquiler del inmueble al permitirle al interesado visualizarse viviendo en él.

Fotos familiares
Hay que remover todas las fotografías o los álbumes familiares, ya que para el inquilino representan un obstáculo para visualizarse viviendo en el lugar.

Neutralizar
Los objetos que no son neutrales son aquellos que encajan en un estilo o gusto particular. En este punto, cualquier decoración puede caer en esta categoría, ya que seguramente tu casa está decorada según tu gusto. Entonces, tratá de ponerte en el lugar del inquilino (edad, género, ocupación, etc.) y retirá los objetos que puedan apagar su interés. El punto no es mostrar nuestro impecable y único estilo, sino exhibir el potencial de la vivienda.

Cocina
Estos espacios son los más fáciles de despersonalizar ya que la mayoría de los objetos son funcionales. Asegurate, sin embargo, de retirar fotos, dibujos de los niños, imanes, etc.

Habitación
Es difícil de despersonalizar porque es un lugar muy privado. Hay que mirar la habitación con ojo crítico: ¿el estampado de leopardo?, ¿el rosario colgado en la pared? Hay que redecorar de manera neutral y que el interesado se sienta cómodo.

Baño
Hay que minimizar los productos personales y guardar aquellos que no se ven muy bien afuera, como cuchillas de afeitar o jabones usados.

Estudio/Escritorio
Si tenés un estudio retira diplomas, medallas, trofeos, etc. Dentro de lo posible, almacená también libros y revistas.

Cómo evitar estafas en los alquileres vacacionales

28 Sep
scam

Fuente de la imagen: quickenloans.com

Por: Solodueños

Se acerca el verano y empezás a buscar alquileres temporarios para tus vacaciones. Debés ser cuidadoso, porque algunos alquileres que se anuncian en Internet resultan ser falsos. Evitá ser víctima de algún fraude siguiendo estos recaudos:

Ojo con las fotos
Desconfiá si no hay fotos de la propiedad o si las fotos son demasiado “lindas” y retocadas. Pedile al dueño fotos adicionales o utilizá el Street View de Google para verificar que la propiedad de verdad exista en la dirección publicada.

Cuidado con las propiedades muy baratas
Si el precio es demasiado bueno para ser verdad, probablemente no sea verdad. Investigá los precios que se están manejando en la zona deseada y compará.

Nunca pagués en efectivo
La transferencia de dinero con servicios como Western Union, por ejemplo, es la forma de pago preferida por los estafadores. Lo más aconsejable, si no hay un método seguro de pago, es usar la tarjeta de crédito, ya que, en caso de fraude, podes recuperar el dinero.

Cuidado, entonces, si te piden que pagués por adelantado mediante giros, cheques, etc. Un propietario honesto no tendrá inconveniente en llegar a un acuerdo que funcione para ambas partes respecto a la forma de pago.

Hablá con el dueño
Que la comunicación no sea sólo vía email. Hablá con el dueño, preguntale por la zona, por las comodidades, por los requisitos, etc., y tratá de detectar si es consistente o no. Tanto en la comunicación escrita como en la verbal analizá si el dueño se confunde, se contradice, no sabe nada de la zona, tiene una gramática/vocabulario pobre.

Confiá en tus instintos
Si algo no te parece correcto, no sigás adelante. Comportamiento sospechoso, urgencia del dueño por recibir el dinero y precios demasiado bajos son señales que deben encender la alarma.

5 sencillos pasos para ofrecer una propiedad como dueño directo

11 May
marketing

Fuente de la imagen: forsalebyowner.com

Por: Solodueños

A través del tiempo, los agentes inmobiliarios han vendido la idea de que su trabajo es indispensable para vender/alquilar una propiedad. La verdad es que su trabajo no tiene nada de misterioso y no hay razón alguna por la que un particular no pueda hacer las mismas cosas, ahorrándose, de paso, la comisión.

Establecer el precio
Establecer el precio correcto es el paso número uno para ofrecer la propiedad. Aquí es donde la mayoría de dueños directos se equivoca; tratan de ahorrarse la comisión y establecen un precio incorrecto que afecta sus oportunidades, sobre todo de venta.

Para establecer un precio correcto es vital conocer el barrio y a la competencia. La última casa que se vendió en la zona, ¿cómo se compara a la propia en metros cuadrados, edad, estado, tamaño del lote, ubicación, amenities?

Mostrar
El siguiente paso es asegurarse de que la propiedad se muestre mejor que la competencia. Luz, claridad y aire son vitales al mostrar el inmueble. Hay que abrir las persianas y encender las luces; la propiedad tiene que estar impecable, sin desorden, sin olores.

Inspeccionar
Antes de ofrecer la propiedad, hay que revisarla para detectar qué reparaciones se necesitan. Luego, hay que consultar con un profesional para estimar el costo de dichas reparaciones. La mayoría de compradores tiende a estimar mal los costos de reparación, así que cuando ven una casa que necesita arreglos, ofrecen al vendedor mucho menos de lo que realmente va a costar arreglar el problema.

Señalizar
¿Quién dijo que un dueño directo no puede colocar un cartel de venta/alquiler? Se puede comprar o hacer uno propio; lo importante es ubicarlo estratégicamente y hacerle saber a la gente que hay una propiedad que se está ofreciendo por dueño directo.

Anunciar
Hay que anunciar la propiedad efectivamente, llegar hasta donde los interesados están. Medios impresos, Internet, boca a boca, etc. Hay que tratar de esparcir la noticia por todos los medios posibles.

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