Ladrillos color “blue”

12 Jun

Clarin.com | El impacto de la situación cambiaria en el mercado inmobiliario y el real estate. A qué precio vender, con qué dólar cotizar y a qué productos apostar.

Un veterano broker con varias décadas de actividad en su haber le relató a ARQ, con reserva de identidad, las peripecias que tuvo que pasar en las últimas semanas para poder concretar algunas operaciones al contado. El precio de la unidad era de aproximadamente US$ 200 mil pero el comprador regateó y consiguió una rebaja en dólares, y recién entonces aclaró que pretendía pagar en pesos al valor del dólar oficial, debido a las restricciones vigentes para hacerse de divisas estadounidenses.

¿Qué había ocurrido? Según pudo reconstruir posteriormente nuestra fuente, este comprador tenía dólares, pero una vez que consiguió el precio y la cotización deseada, decidió venderlos al precio blue (antes llamado paralelo) para obtener una diferencia a favor de 2 pesos por dólar. Al final, la compraventa quedó abortada cuando la inmobiliaria exigió que pactaran un tipo de cambio intermedio entre el oficial y el blue , algo que el comprador no aceptó.

“Hoy tenemos regateo sobre regateo, primero el valor en dólares y después el valor del dólar”, resume el broker, y agrega que las pocas operaciones que se concretan en la actualidad son siempre a un tipo de cambio promedio. “Esto se va a convertir en la regla no escrita para todas las compraventas dentro uno o dos meses, cuando no se sostenga más el parate, porque el verdadero problema es que el valor del dólar hoy no tiene parámetro”, concluye.

Un diagnóstico posible de la situación es que el ladrillo pueda dejar de ser la mejor alternativa de inversión. Esa fue la advertencia que lanzó Luciano Laspina, economista jefe del Banco Ciudad, que disertó días atrás en el Consejo Profesional de Arquitectura y Urbanismo: “En los términos de hoy, una inversión en ladrillo se va a valorizar menos que los dólares si uno se los guarda. Eso es lo que pasa cuando la devaluación le gana a la inflación”, explica a ARQ.

En tanto, el arquitecto y consultor en real estate Marcelo Alexander, socio director de RED, prefiere considerar a este momento, caracterizado por la brecha enorme entre ambos tipos de cambio, como algo transitorio: “Hoy tenemos noticias todos los días, pero es un momento de transición. Esperamos que el precio del dólar se estabilice o terminen las restricciones, para poder reformular la ecuación de la actividad”, confía.

Según Alexander, el problema afecta más al mercado de usados que al de los desarrollos. “Los que tienen propiedades usadas no las quieren vender en pesos porque no saben si los van a poder convertir en dólares, ni a qué tipo de cambio. En cambio, en los nuevos o en los fideicomisos se puede pactar en pesos porque los costos de obra son en pesos”, explica.

De hecho, es lo que hizo RED con el barrio cerrado Vilanova, en Ramos Mejía. Pero agrega que la condición sine qua non es que los dueños de la tierra quieren recibir metros cuadrados en pago (o lotes, en el caso de urbanizaciones), ya que es casi imposible que vayan a aceptar moneda nacional. En rigor, esta es una modalidad ya habitual, pero Alexander agrega que esta tendencia se va a acentuar cada vez más.

De todas formas, los consultados coinciden en que la suma de los dos factores –el aumento del dólar “blue” y la dificultad de comprar dólares– va a seguir impactando negativamente, y a hacer que se concreten menos operaciones. Por lo tanto, sigue en pie el interrogante de cómo hacer para trabajar con la mejor rentabilidad posible. El consultor Fernando Burone opina que, en la CABA, la tipología más conveniente son las unidades chicas para inversores con un primer aporte en dólares (la compra del lote, si el propietario no acepta ladrillos) y cuotas en pesos al costo de obra final.

También recomienda invertir en tierra urbana o suburbana a valores reales y actuales, “sin especular con una futura suba a corto plazo”, sino que habiliten una rentabilidad de entre el 25 y 30 % en dos años. Burone se muestra convencido de que siempre “hubo momentos complicados para la construcción y el mercado inmobiliario”, pero que la experiencia de la historia reciente permite estimar que “la tierra y el ladrillo bien comprado y desarrollado siempre resisten a todos los embates de las coyunturas económicas difíciles”.

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