Los precios de las cocheras en Bs As

19 Ene

ReporteInmobiliario.com. Entre enero y noviembre de 2010 se patentaron un 25 % más de autos que en el 2009 en la ciudad de Buenos Aires. La superficie necesaria de cocheras de los nuevos vehículos matriculados supera los 2,8 millones de m2. Incremento del parque automotor y escasez de tierra un problema de difícil solución en la ciudad.

Entre enero y diciembre del 2010 se sumaron a circular por las calles de la ciudad de Buenos Aires 114.181 automóviles, según las cifras oficiales de patentamientos de autos 0 km. en la Capital Federal. El número de rodados incorporados a la ciudad que resulta un 25.73 % superior a los patentamientos del mismo período del año anterior, requiere una superficie de 2.854.525 m2. para su estacionamiento en cocheras, considerando sólo las áreas mínimas para el espacio propio de guarda y el necesario para su circulación dentro de un estacionamiento de un edificio en ph. o cochera de alquiler.

Así, la nueva superficie demandada durante el 2010 para la guarda de los nuevos autos supera en más del 60 % (61,12 %) el área total registrada para construir por toda clase de edificación durante el año 2009 y es un 52,49 % superior al promedio de metros cuadrados registrados durante el período 2001-2009.

Ahora bien, si el desafío más importante, pendiente y apremiante a resolver para la ciudad es como conciliar tamaño crecimiento del parque automotor con una movilidad sustentable que minimice la contaminación ambiental y sonora en la urbe, resulta innegable que el incremento de vehículos en la ciudad ha impactado fuertemente en el mercado de venta y locación de cocheras. El aumento de la demanda de espacios guardacoches generado por la incorporación de nuevos autos excede al stock en oferta de espacios de estacionamiento y supera holgadamente en velocidad y número a la construcción de nuevas cocheras, lo cual se refleja en un crecimiento constante tanto de los valores de venta como de alquiler de cocheras.

Así durante los últimos años, dentro de las distintas tipologías edilicias, las cocheras fueron las que sufrieron los crecimientos de precios más vertiginosos, con aumentos promedios según el barrio superiores al 60 % en los últimos tres años.

En general dentro del área de la ciudad resulta ya difícil encontrar estacionamientos cubiertos ofertados a la venta por debajo de los 15.000 dólares, incluso el piso de cotizaciones por cocheras descubiertas es de 12.000 dólares por unidad.

El desfasaje entre oferta y demanda de cocheras no solo se debe a la mayor cantidad de ventas de automóviles sino que paradojalmente una importante cantidad de garajes colectivos se demolieron en los últimos años para construir sobre su terreno mas viviendas que incorporan mas familias con cada vez mas autos por familia que no solo desplazan a la oferta de cocheras del garaje demolido sino que ni siquiera los nuevos edificios llegan a incorporar la cantidad de necesaria como para contar con una cochera por departamento.

Durante el ultimo año la apreciación de las cocheras en venta en algunos de los barrios donde mas se construye o en aquellos donde siempre son demandadas como el Centro de la ciudad se incrementaron por encima del 15 % a una tasa de aumento superior a la que experimento el m2 de departamento incluso dentro del mismo edificios donde conviven departamentos y cocheras. Los precios relativos de cocheras llegan en algunos barrios hasta a superar el 50 % del alquiler de un departamento de un ambiente en la misma localizacion

Si bien la renta bruta por el alquiler de cocheras es comparable a la que se puede obtener en el mejor de los casos por la locación en la modalidad tradicional de departamentos en la ciudad, la rentabilidad neta es superior ya que los gastos por mantenimiento de la unidad son en general sumamente más bajos. La contrapartida es que la potencial demanda para una cochera se puede obtener sólo de un radio limitado a no más de 300 mts de distancia; mientras que un depto. tiene radio de demanda prácticamente ilimitado.

Tamaño desfasaje entre oferta y demanda, sin nada que por ahora haga preveer que se logre el equilibrio, arbitraria a favor de construir cocheras en el futuro. Sin embargo el alto valor de la tierra urbana es el escollo que inhabilita como negocio la construcción de garajes, y por el contrario son estos los que se reconvierten en edificios de viviendas acrecentando el problema.

Por estos tiempos se impone como imprescindible la planificación y gestión por parte del GCBA ya que el mercado no resolverá por si solo esta situación, y tal vez se deba buscar otra solución más cercana a la resticciones de uso de automóvil en ciertas áreas de la ciudad.
Los más de 720.000 vehículos que se vendieron en Argentina en 2010 y las previsiones de que se vendan 1 millón en 2011 delatan un futuro complicado para quines necesiten guardar su auto en la city.

Acceda a los valores promedios de cocheras en venta y alquiler en Capital Federal aquí.

© ReporteInmobiliario.com, 2003-2011, Viernes 14 de Enero de 2011

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