La seguridad y el mercado inmobiliario

4 May

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La seguridad apareció al tope de las cualidades que la gente más aprecia al momento de fijar su lugar de residencia en una encuesta recientemente realizada por Reporte Inmobiliario y Mercado entre la demanda potencial.
Como impacta la inseguridad en los valores inmobiliarios y en las decisiones de localización.

El ciudadano común trata en la medida de sus posibilidades económicas de protegerse contra el flagelo de la inseguridad. Más allá de que lamentablemente alguna máxima autoridad judicial achaque el aumento de la sensación de inseguridad a la prensa, la realidad que muestra el mapa de valores inmobiliarios sobre el territorio refleja la incorporación de esta variable como una de las fundamentales en las decisiones de localización de vivienda.

En la reciente encuesta que Reporte Inmobiliario y revista Mercado llevaron a cabo entre sus lectores para conocer distintos aspectos cualitativos y cuantitativos de la realidad inmobiliaria actual se planteó concretamente en una de las preguntas cuales eran los aspectos que primero se considerarían al momento de elegir una vivienda. La respuesta mayoritaria fue abrumadora: SEGURIDAD. El 74,1 % de las respuestas situaron como prioritaria la seguridad de la zona antes que ninguna otra consideración para elegir su vivienda.


Por lo visto, en la opinión de la gente no sólo la inseguridad es algo que aparece en su análisis sino que ocupa el primer lugar. Sin duda entonces, existe, pesa y tiene una fuerte implicancia en una decisión personal que involucra una decisión económica de escala, redundando en el crecimiento de determinadas localizaciones en detrimento de otras y en el fuerte crecimiento de determinadas tipologías constructivas y de urbanización, como torres autosuficientes, countries y barrios privados.

Estas resoluciones constructivas y de organización del territorio, desde el punto de vista de la integración social y urbana lejos de favorecerla obran en sentido contrapuesto y por dicha razón suelen ser criticadas, pero aunque distantes de lo ideal debe reconocerce que precisamente uno de los fundamentos de su auge y crecimiento es la seguridad real y no solo real sino también percibida que brinda a quienes viven intramuros de estos edificios o dentro del perímetro cercado de la urbanización, más allá de que en la elección de opciones dentro de estas últimas, y a raíz de robos perpetrados dentro de ellas la accesibilidad franca directa o cercana a una autopista o vía rápida de acceso y la fiabilidad y efectividad del sistema de seguridad con que cuentan son hoy analizados con mayor detenimiento por los compradores en su decisión de compra.

Pero no sólo el mercado ha hallado estas soluciones de tipología edilicia o urbana en respuesta a lo que la demanda exige como paliativo a la inseguridad, sino que esta cuestión ha acrecentado la polarización de precios inmobiliarios a favor de aquellas zonas, áreas o barrios que por razones reales o percibidas son consideradas como más seguras, provocando en las que no una retracción en su mercado inmobiliario formal y generando un recambio de habitantes por autoexpulsión de aquellos propietarios históricos (que pueden) y que buscan mayor seguridad y la llegada de otros atraídos sólo por una cuestión de precios dispuestos a convivir con el entorno inseguro. Este recambio actúa también en detrimento del interés inmobiliario de la zona ya que quienes llegan en la mayoría de los casos lo hacen con recursos limitados que impactan en la baja calidad de mantenimiento general de sus inmuebles, fachadas y aceras contribuyendo en la degradación del entorno, tendiendo a una sobreocupación de los inmuebles y a volcarlos en no pocos casos al alquiler de habitaciones, alimentando así un circulo vicioso.

La inseguridad tiene la responsabilidad aunque no única en este caso, de la fuerte concentración de la nueva edificación que se dá en las ciudades. Esta situación se manifiesta claramente en la ciudad de Buenos Aires a partir de la construcción privada de edificios que se aglomera en determinadas calles y barrios de la ciudad, generando incluso movimientos vecinales que se oponen a la construcción y una fuerte presión sobre los precios de la tierra frente al agotamiento de su vacancia, mientras que en otras localizaciones con abundancia de tierras donde los vecinos estarían más que dispuestos a recibir al desarrollo, los emprendimientos nuevos brillan por su ausencia tal el caso de zonas circundantes a estaciones de transferencia (Once, Constitución, Liniers) o la zona sur, tan promocionada en los discursos oficiales de gestiones actuales y pasadas del gobierno de la ciudad.


La brecha de valores llega así en la ciudad de Buenos Aires a un porcentaje de entre el 80% y el 100% entre departamentos similares usados localizados en las zonas menos inseguras con entornos y con calidad de ocupación más homogéneos y aquellos ubicados en barrios más inseguros y con mayor informalidad de ocupación.

Pero no sólo en Buenos Aires, se dá este fenómeno de fuerte polarización de precios inmobiliarios fomentado por razones de inseguridad. En el conurbano bonaerense y en ciudades del interior también se manifiesta en el mapa de las cotizaciones de las localizaciones con un gradiente incluso más abultado. Así es usual encontrar en el conurbano que un departamento de dos ambientes en el centro de la localidad o dentro de la zona más consolidada y mejor conectada (en gral. cercano a Estación FFCC) tenga un valor similar o incluso superior que una casa de buena factura con más del doble de ambientes sobre lote propio con jardín ubicada a más de 20 cuadras de dicho epicentro.

No sólo en las localizaciones pesa la cuestión de la inseguridad, sino también en las medidas de protección que se deben materializar en las viviendas. La proliferación de puertas blindadas, vidrios con similar tratamiento, rejas, alarmas, elevación de medianeras y paredes divisorias entre predios coronados por alambres de pua o vidrios rotos, colocación de iluminación adicional sobre las fachadas, etc., etc., son algunos de los gastos adicionales en los que deben incurrir los vecinos para dotar de mayor seguridad a sus viviendas; erogaciones a las que en muchos casos se suma el pago de alarmas comunitarias y/o vigilancia adicional que es afrontado entre varios para desalentar y morigerar los efectos de la delincuencia en el espacio público inmediato de la cuadra o manzana.

Sin duda como expusieramos en anteriores informes el tema es sumamente complejo y más allá de la implementación de las medidas imprescindibles que son responsabilidad de los distintos estamentos de los gobiernos llevar adelante para paliar la inseguridad y la delincuencia de la que somos víctimas los vecinos, resulta evidente que este fenómeno repercute en la elección de la localización de la residencia familiar y por lógica consecuencia también en los valores inmobiliarios, pudiéndose hallar una correspondencia más estrecha que nunca entre los precios de las viviendas y las condiciones de seguridad de la zona, impulsando de forma muy acentuada durante los ultimos años un fuerte crecimiento de precios en algunos barrios en contraste con otros.

Lamentablemente la situación aparece como cada vez más distante de revertirse e incide como puede comprobarse en la práctica en la fuerte concentración geográfica de las nuevas edificaciones y en una polarización cada vez mas acentuada de los valores, a contrapelo de la mayor accesibilidad a una vivienda digna y a precios accesibles que es imprescindible lograr.

© ReporteInmobiliario.com, 2003-2009, lunes 4 de mayo de 2009

http://www.reporteinmobiliario.com/nuke/modules.php?name=News&file=article&sid=1399

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