El mercado inmobiliario enfrenta un nuevo escenario

6 Ene

2008 terminó siendo definitivamente un año bisagra para la actividad inmobiliaria donde se quebró la tendencia de la evolución creciente y siempre positiva de los indicadores que miden su actividad. En 2009 prevalecerá la selectividad, con una evolución muy diferenciada por segmentos de mercado.

 

Más allá de la trillada frase que asimila Crisis a oportunidad, derivada del ideograma chino con el cual se identifica por igual a ambas vicisitudes, lo cierto es que una crisis es una situación que impera por un lapso de tiempo dentro del cual se produce un cambio o una ruptura con respecto a lo que venía sucediendo anteriormente. Las reglas y modos de actuar que habían logrado alguna regularidad y dotaban de cierta sensación de estabilidad a las relaciones sociales, económicas o incluso interpersonales, ven amenazada su validez dentro del nuevo contexto y al poco tiempo muchas de esas prácticas anteriores quedan perimidas frente al nuevo escenario.

2008 fue el año en el que estalló en el mundo la crisis. Las esquirlas de la explosión a modo de consecuencias económicas, sociales y políticas repercutirán -y no sólo- en el 2009. Como y cual será su magnitud no puede aún precisarse, pero lo que sí está claro es que el mundo crecerá menos – o nada – y será mucho más austero y desconfiado.

Frente a este nuevo escenario mundial, en la Argentina también se deberá hacer frente a un nuevo período de desaceleración económica, dentro del cual en mayor o menor grado todas las actividades se verán afectadas y deberán replantear sus estrategias de negocios e inversión a la luz de una nueva realidad que se avecina.

El 2008 fue el año en que una buena parte de las verdades irrefutables como la teoría del desacople quedaron en el camino. La actual crisis está evidenciando que el mundo aún se resfría frente al estornudo de USA. La economía argentina lamentablemente también lo padecerá, todavía no está claro a cuanto ascenderá la fiebre, aunque la terapéutica parece pasar, aún con los avances de la ciencia, por los paños fríos que atienden al síntoma y no al fortalecimiento de la salud a lograr para el largo plazo. En este contexto, pensar que el mercado inmobiliario resultará indemne es también apuntar a resolver circunstancialmente la enfermedad ocultándola o bien solo administrando un placebo. La economía definitivamente cambió, se desacelera y es probable que entre en recesión, por lo que habrá menos dinero y por ende habrá menor nivel de actividad inmobiliaria. Pero también resulta ilusorio pensar que la oferta a menos que esté en el quirófano o en terapia intensiva convalide que su salvación pase por rematar a costa de precio su capital colocado en inmuebles. En el medio, el ajuste se sentirá en el sector de la comercialización, con menor oferta, de menor calidad y una demanda más difícil y especuladora.

Por suerte y por desgracia, convicción y necesidad están instaladas en el mercado inmobiliario Argentino. La convicción de seguridad a largo plazo para el inversor minorista y la necesidad ante la falta de soluciones adecuadas de vivienda y logística son dos realidades que conviven afianzadas dentro del perfil del mercado local de propiedades. A la primera, a la convicción, a partir de octubre le apareció un duro competidor, el dólar billete. La necesidad, mientras tanto, seguirá latente esperando créditos reales, seguridad y seriedad en las reglas de juego que permitan proyectar -no sin riesgo- pero sí de manera transparente en el largo plazo y mientras esto no se dé el mercado inmobiliario argentino no podrá despegar definitivamente.

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Pasadas las fiestas y las vacaciones estivales se verá concretamente el impacto real que tendrán las medidas recientemente implementadas por el poder Ejecutivo para mitigar la desaceleración primero negada y ahora temida. Sobre dos de ellas se cifran las mayores esperanzas de operadores y desarrolladores inmobiliarios, para cuando menos sostener el nivel de actividad del año 2008: el blanqueo de capitales y en menor medida la eliminación de la escala gradual de tributación de impuesto a las ganancias. El crédito hipotecario a tasa subsidiada y medidas de fomento a la inversión privada de vivienda quedaron por ahora al margen en los paquetes anticrisis.

Dentro de este escenario, tentar al stock aparece más viable que a los flujos. Así, seducir a capitales díscolos de la legalidad o esquivos de las opciones financieras aparece como la salida ante el retroceso de la generación de nuevos excedentes producto del estancamiento de la economía.

Así, parte del blanqueo de capitales recientemente convertido en ley se traducirá en inversiones inmobiliarias y lo más probable es que los productos Premium y las localizaciones consolidadas sean los mayores beneficiarios del perdón fiscal que permitirá eludir lo que hasta hace muy poco era ilegal.

La abolida “tablita de Machinea”, dotará de una mayor disponibilidad de efectivo a los bolsillos más pudientes. Quienes no lo vuelquen a consumo, lo harán a ahorro y dentro de estos últimos algunos lo viabilizarán hacia cuotas acotadas de productos inmobiliarios y fraccionamientos de tierras en el conurbano.

Estas dos medidas descompresoras de liquidez derivarán algo de dinero hacia al negocio inmobiliario, sobre todo la primera, suplantando en alguna medida al derrame producido por la otrora rentabilidad del sector agropecuario, aunque también parte de los fondos a blanquear puedan derivar de ella. Ambas en conjunto son vistas como una forma de paliar la merma de inversores minoristas, fuente de recursos con la que se acostumbró a contar el mercado inmobiliario argentino luego de crisis del 2001/2002.

Así, en la etapa final del año recientemente terminado el mercado inmobiliario entró en una nueva fase, donde abundan las especulaciones y se carece de un nuevo umbral de certidumbre, el cual se irá reconstruyendo a partir del reordenamiento de las variables que influyen en su nivel de actividad y de la lectura responsable y fundamentada que se haga de las mismas.

© ReporteInmobiliario.com, 2003-2009, Lunes 5 de Enero de 2009

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4 comentarios to “El mercado inmobiliario enfrenta un nuevo escenario”

  1. Anibal Duarte 07/03/2009 a 2:58 pm #

    Excelente nota! Seguramente habrá opiniones diversas pero los conceptos fundamentales sobre el futuro inmobiliario en Argentina están expresados en este artículo.

  2. juan carlos ortiz 11/02/2010 a 4:49 pm #

    Felicidades por el blog

  3. martilleromadrazo 18/11/2010 a 12:49 pm #

    Un blog interesante para el tema inmobiliario

  4. Departamentos Buenos Aires 19/03/2013 a 7:54 pm #

    Muy buenooo!!!!!!!!!!!

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