La actualidad de precios

5 Sep

La actualidad de precios

Por IV año consecutivo se llevó a cabo en el Centro Argentino de Ingenieros de Buenos Aires el Seminario de Valores inmobiliarios organizado por Reporte Inmobiliario. El evento centrado en los precios de los distintos segmentos del real estate es un clásico que denota la actualidad de los valores, su tendencia y perspectivas.
Todas las exposiciones de los panelistas.

Saber sobre los valores de los distintos bienes raíces que conforman el universo del mercado inmobiliario, convoca el interés desde múltiples vertientes. Propietarios, desarrollistas, inquilinos, comercializadores, inversores, tasadores, requieren permanentemente tener una referencia clara sobre el valor de mercado de venta y locación de viviendas, oficinas, inmuebles industriales, campos y locales comerciales.

Lo cierto es que con respecto a los valores inmobiliarios lo único que puede afirmarse es la situación actual; luego a lo sumo – y sobretodo en el actual contexto económico nacional e internacional – trazar los escenarios de evolución más probables a futuro a la luz de lo pasado, con conciencia del presente y por sobretodo de las expectativas del futuro.

El accionar del mercado del real estate se presentó este año particularmente más complejo que los anteriores. La dinámica inmobiliaria, tanto en precios como en cantidad de unidades transadas, fue sumamente heterogénea; con momentos de suma fluidez y otros de quietud que dieron paso a este presente de expectancia, de selectividad.

Pero, lo que hoy sabemos y que quedó de manifiesto en las cifras expuestas en este IV seminario de Valores inmobiliarios es que, salvo en las locaciones de inmuebles comerciales, los valores tanto de venta como de alquiler son en este agosto de 2008 más altos que hace un año atrás.

El seminario se inició con una introducción de Reporte Inmobiliario, que resumía los incrementos de valores residenciales en los últimos años, una encuesta de expectativas sobre precios que denotaba que para los usuarios del sitio durante los próximos 6 meses la tendencia de valores sería de mayores subas en el segmento residencial y dejaba por último una incognita abierta para ser debatida por los disertantes: “luego de 7 años aparece por 1° vez un competidor fuerte contra el refugio de valor en activos inmobiliarios, y este es el dólar”. La incognita planteda para dar comienzo al evento fue: ¿DOLAR O LADRILLO?…

En el segmento de oficinas, por ejemplo, la exigua vacancia de espacios de buena calidad fue uno de los factores que incidió a que esto se produjera en conjunto con una demanda sostenida. Diego Cazes, Director de L. J. Ramos Brokers inmobiliarios, fue el 1° disertante, quién expuso los valores locativos, de venta y rentabilidades para cada uno de los segmentos de oficinas (AAA – A – B – C). Basado en datos de nuevos proyectos de oficinas y de absorción de m2., Cazes trazó hacia futuro un escenario de crecimiento moderado, dominado por una absorción media con más recambios y un horizonte de precios que tienden a la estabilidad.

Luego de una enorme vacancia producto de la última crisis, los locales comerciales año a año hasta llegar a este 2008 se fueron ocupando y cada vez con valores crecientes entre año y año. Por otra parte, explotaron nuevos distritos comerciales como Palermo SOHO, y algunos corredores comerciales se extendieron como el caso de Av. Córdoba (Outlet) y nacieron también algunos focos nuevos como el de la calle Aguirre. Pero claramente esta tendencia parece haberse revertido este año. Los locales comerciales ya no se alquilan tan rápido como antes y mucho menos a los valores que pretenden en muchos casos los propietarios guiados por la búsqueda de replicar la sensación de la inflación real en los precios locativos. El mercado, entonces, se encarga de ajustar por sí mismo. La evidencia: la mayor vacancia que puede observarse en la ciudad. Dieciocho locales vacíos en Av. Santa Fe y once en el corredor de Av. Cabildo y Juramento, fueron algunos de los datos en los que se basó Armando Pepe, fundador de la Cámara Inmobiliaria Argentina, para poner de manifiesto la nueva realidad por la que atraviesa el mercado de locación de locales comerciales en este 2008. Pepe afirmó que en muchos casos incluso los valores locativos se redujeron en el órden del 10 %.

Los que no han desacelerado su evolución positiva fueron los alquileres de vivienda que luego de sufrir una caída en el primer año poscrisis, tampoco dejaron de subir año a año. A la imposibilidad de obtener créditos con cuotas accesibles que permitan la compra de una unidad habitacional, se debe en gran parte que la demanda se vea obligada a recurrir a la locación de viviendas, presionando hacia el alza al costo de los alquileres. Así tomando como índice base 100 el año 2001, se llega a mediados de este 2008 a un guarismo de 316,97. Así, recurriendo a datos estadísticos Carlos Sotelo, presidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina, graficó la evolución de los precios de los alquileres y los niveles actuales de precios para algunas zonas de la ciudad. Sotelo por otro lado, informó muy preocupado que se halla en estudio en el Congreso de la Nación un proyecto de ley de regulación de las locaciones, calificando que de aprobarse la iniciativa sería un golpe nefasto para el mercado y por ende para los propios inquilinos por la retracción que genera este tipo de medidas en la oferta.

Por otra parte, el crecimiento económico, las nuevas exigencias tecnológicas y un stock con alta obsolescencia, contribuyeron a que también los inmuebles industriales, depósitos y aquellos inmuebles aptos para logística sufrieran incrementos tanto en sus valores de venta como de locación, apuntalados por una demanda sostenida que creció año tras año a partir del 2004. Cesar Merlo, presidente de Merlo Negocios Inmobiliarios, reconocido especialista en el tema, detalló la evolución seguida por los valores para este particular segmento inmobiliario, en el cual se muestran todavía reticentes a incursionar desarrolladores con experiencia en otras tipologías. De acuerdo a los datos y series, expuestos por Cesar Merlo, los valores promedio de venta de inmuebles para depósito superan a los mejores que se alcanzaron durante la década pasada, mientras que los valores locativos se hallan aún algo por debajo medidos en dólares/m2. Merlo trazó un detallado panorama de este segmento en la Capital Federal y por zonas del Gran Buenos Aires, refiriéndose también al Distrito Tecnológico que impulsa el gobierno de la ciudad (Silicon Bayres) manifestando como muy positiva la exención al pago de ingresos brutos, “casi se paga la planta con este ahorro”, dijo.

La recuperación del sector agrícola fue superlativa luego de la devaluación. En principio la mejora del tipo de cambio y luego la superación permanente en productividad por parte del sector y el incremento en los precios de los comodities luego, sustentaron también un fuerte crecimiento en el factor principal e insustituible para la producción agrícola: la tierra. Así los valores de los campos se incrementaron vigorosamente para todas las aptitudes de tierra, aunque claro está no de igual manera. Por caso los campos maiceros, aquellos que se toman de referencia en las zonas de Pergamino y Salto, se cotizan en promedio en la actualidad en torno a los U$S 12.000, mientras que en 2001 su valor de pizarra se hallaba en el órden de los U$S 3.500. Estas cifras y la evolución diferencial por aptitudes de tierra de manera conjunta con la reseña de cómo fue el proceso de revalorización de la tierra, fueron expuestas por el Lic. Cristián Beláustegui de Compañía Argentina de Tierras (CAT), empresa inmobiliaria especializada en la comercialización de campos.

Ya finalizando la fuerte vocación hacia la inversión inmobiliaria fue nítidamente graficada por el Lic. Mario Gomez, director de Toribio Achaval, mediante una encuesta efectuada por el Diario Clarín, donde casí el 61 % de los 16.807 interrogados que respondieron a la consigna – “Si tuviera algo de dinero ahorrado, ¿que haría?” – afirmaron que comprarían una vivienda. El Lic. Gomez recurrió a cuadros y estadísticas de precios, los que evidenciaron el alza interanual constante en los valores de compraventa desde el año 2003.

A modo de conclusión el Arq. Damian Tabakman invitó a la reflexión poniendo de manifiesto la dispar evolución entre el mercado financiero y el inmobiliario señalando como incógnita la dinámica que podría llevar a equilibrarlos.

© ReporteInmobiliario.com, 2003-2008, Lunes 1º de septiembre de 2008

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